Управление развитием территорий и эффективность использования земель

Аватар пользователя Береговских Анна

В настоящее время в России управление развитием территорий и регулирование земельно-имущественными отношениями не отвечает целям государственной политики, направленной на устойчивое развитие государства, повышение инвестиционной привлекательности территорий и обеспечение гарантий прав собственности гражданам страны.

К основным причинам такого положения мы относим отсутствие комплексного планирования землепользований, недостаточность и несогласованность принимаемых градостроительных решений, неполноту и плохое качество кадастровых данных, в том числе: низкое качество топографо-геодезических материалов; неопределённость границ ранее учтённых земельных участков; «неразграниченность» территорий, занятых общественной и многоквартирной жилой застройкой; неустановленные границы территорий общего пользования, в том числе улично-дорожных сетей; многочисленные наложения и искажения границ из-за ошибочных измерений и множества местных и условных систем координат; слабое качество документации территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планровке территорий; практическое отсутствие утверждённых в установленном порядке границ зон с особыми условиями использования территорий (защитных и охранных зон); несовместимость данных кадастрового учёта земельных участков и объектов капитального строительства; практическое отсутствие взаимодействия между органами местного самоуправления, налоговыми и кадастровыми ведомствами и, соответственно, отсутствие контроля за взиманием земельных платежей; низкое качество кадастровой оценки.

В течение последнего полугодия на уровне Российской Федерации принят ряд документов, направленных на преодоление названных препятствий. Это дорожные карты по улучшению предпринимательского климата в строительстве (далее – дорожная карта «Строительство») и оптимизации процедур регистрации прав собственности на недвижимость (далее – дорожная карта «Недвижимость»); стандарты деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по повышению инвестиционной привлекательности территорий и другие. Но, к сожалению автора настоящей статьи, все названные документы направлены на совершенствование локальных (отдельных из перечисленных) задач и потому не могут обеспечить кардинальных, значительных результатов.

Считаем, что необходимо выработать комплексную систему взаимоувязанных мероприятий на основе тщательного исследования, проведённого при разработке пилотных проектов в муниципальных образованиях нескольких регионов нашей страны. Затем на основе результатов пилотных работ необходимо экспертным сообществом усовершенствовать предлагаемую методологию и разработать государственную программу действий, обеспечивающую создание системы управления развитием территорий и недвижимостью в России с учетом региональных особенностей.

Далее предлагаемую и улучшенную в ходе проведения пилотных проектов методологию целесообразно представить на рассмотрение Минэкономразвития и Росреестру для учёта в разработке мероприятий по реализации Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)», проект которой в настоящее время находится на завершающей стадии согласования и в ближайшее время будет направлен в Правительство РФ для утверждения.

Основные положения проекта Концепции ФЦП на 2014-2019 годы

Концепцией определено, что дальнейшего развития требует инфраструктурное обеспечение институциональной устойчивости учетно-регистрационной системы в целях:

  • обеспечения перехода на качественно новый уровень предоставления государственных услуг в учетно-регистрационной сфере и повышения эффективности их оказания;
  • обеспечения равной защиты прав собственности на объекты недвижимости для всех участников рынка;
  • соблюдения баланса интересов и обеспечения взаимной заинтересованности и скоординированности усилий государства, бизнеса и общества;
  • урегулирования вопросов реализации организационно-правовых и организационно-технических функций в сфере единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости;
  • расширения использования возможности влияния законодательства Российской Федерации и иных мер воздействия на порядок предоставления услуг в учетно-регистрационной сфере;
  • дальнейшей детальной разработки инструментов синхронизации системы программных мероприятий органов управления на федеральном, региональном и местном уровнях;
  • совершенствования системы показателей и индикаторов деятельности по развитию единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости для органов управления на федеральном, региональном и местном уровнях;
  • координации усилий по срокам и ресурсам для обеспечения согласованности и исключения дублирования мероприятий, реализуемых в рамках других целевых программ.

Эффективное продолжение решения существующих проблем возможно только в условиях применения в качестве основы государственного управления в учетно-регистрационной сфере программно-целевого метода посредством принятия и последующей реализации Программы, поскольку это позволит:

  • установить единые цели и задачи деятельности по развитию единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости до 2020 года;
  • сформировать систему приоритетных мероприятий по развитию единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, способствующих системному решению существующих проблем;
  • повысить эффективность управления в учетно-регистрационной сфере на федеральном, региональном и местном уровнях, а также в области межведомственного и межуровневого взаимодействия и координации федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;
  • концентрировать ресурсы государства на реализации мероприятий, соответствующих приоритетным целям и задачам в учетно-регистрационной сфере;
  • создать механизмы налогового стимулирования владельцев эксплуатируемых объектов капитального строительства, включая незавершенные, к постановке такого имущества на кадастровый учет;
  • осуществить оптимизацию кадастрового, налогового и иных форм учета объектов недвижимости, исключающих возможность расхождения сведений об объектах недвижимости и их правообладателей в соответствующих базах данных;
  • применять принципы бюджетного планирования, ориентированного на результат.

Достижение заявленной в проекте Концепции цели предполагает использование системного подхода к установлению следующих взаимодополняющих друг друга приоритетных задач по развитию единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости:

  • объединение ЕГРП и ГКН в Единый государственный информационный ресурс (ЕГРОН);
  • обеспечение перевода услуг в режим «одного окна» и переход к оценке гражданами качества услуг;
  • повышение качества данных информационных ресурсов для обеспечения инвестиционной привлекательности и перехода к единому налогу на недвижимость.

К приоритетным направлениям реализации Концепции отнесено развитие системы качества сведений, содержащихся в ЕГРОН.

Основными мероприятиями по этому направлению являются:

– обеспечение перехода к геоцентрической системе координат;

– формирование земельных участков, проведение кадастровых работ (в том числе в массовом порядке) в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, проведение землеустроительных работ в отношении границ субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов, внесение сведений по итогам проведения кадастровых и землеустроительных работ в ГКН, разработка документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

Предложения по повышению эффективности использования земельных ресурсов

Повышение эффективности использования земельных ресурсов планируется обеспечить за счёт следующих мероприятий:

  1. Комплексный анализ существующей базы данных об объектах недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Результатом анализа являются сформированные по каждому муниципальному образованию (МР, ГО) отчёты, содержащие перечни земельных участков (ЗУ) и объектов капитального строительства (ОКС), фактически существующих на территории МО с указанием основных характеристик, позволяющих оценить эфективность использования соответствующего объекта, в том числе: адрес; площадь; координатное описание; правообладатель; вид права; фактическое использование; назначение по документам; разрешённое использование; наличие решения о сносе (перепрофилировании); наличие особых условий использования в связи с охранными и/или защитными зонами; наличие кадастровых и/или управленческих ошибок; данные о начисленных налоговых и арендных платежах за использование ЗУ, фактически полученных и расчитанных на основании результатов анализа.
  2. Создание информационного ресурса об объектах недвижимости, действующих градостроительных и иных регламентах использования ЗУ и ОКС, а также ограничениях их использования, накладываемых зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в соответствии с требованиями к формированию пространственных данных в структуре регионального сегмента инфраструктуры пространственных данных (ИПД). Информационный ресурс структурирован по трём видам ситуаций: современное состояние соответствует документам территориального планирования; территория подлежит градостроительному преобразованию; территория подлежит освоению.
  3. Подготовка проектов межевания территорий (по элементам планировочной структуры), не подлежащих градостроительному преобразованию в соответствии с документами территориального планирования, ограниченных красными линиями, результатом которых является полное разграничение территорий на земельные участки, а также исправление всех существующих кадастровых и управленческих ошибок и согласование этих исправлений с собственниками объектов недвижимости и уполномоченными органами местного самоуправления. Подготовка и утверждение проектов межевания осуществляется в соответствии с порядком, установленным Градостроительным кодексом РФ. Проведение согласований границ ЗУ осуществляется в рамках проведения публичных слушаний по проектам межевания при условии персонального оповещения всех заинтересованных лиц.
  4. На основании утверждённых в установленном порядке и согласованных с собственниками недвижимости проектов межевания осуществляется подготовка материалов в электронном виде для кадастрового учёта неучтённых ранее земельных участков и внесения изменений в кадастровые документы объектов, по отношению к которым выявлены ошибки.
  5. Выполнение кадастровых работ по полному наполнению базы данных об объектах недвижимости и их кадастровому учёту. Обеспечение достаточной точности координатного описания границ земельных участков может быть достигнуто за счёт выборочного выноса на местность переломных точек красных линий планировочных элементов (кварталов), в границах которых разрабатывается проект межевания.
  6. Подготовка материалов по утверждению границ ЗОУИТ и внесению соответствующих сведений в ГКН.
  7. Расчёт дополнительных налоговых и арендных поступлений от вновь сформированных земельных участков и прогноз по налогооблагаемой базе при переходе на единый налог на недвижимость.

В целях уточнения методологии предлагается организовать разработку пилотных проектов в «типовых» муниципальных образованиях различных регионов нашей страны в целях создания прототипов комплексных решений, направленных на повышение эффективности использования земельных ресурсов страны.

Обоснование преимуществ предлагаемой системы мер также носит комплексный характер. По итогам разработки пилотных проектов необходимо посчитать прогнозируемые показатели по следующим позициям:

  1. Увеличение доходной части годового бюджета муниципального образования, в том числе за счет земельных платежей.
  2. Количество вновь созданных земельных участков для инвестиционного освоения, в том числе земельные участки для строительства социально значимых объектов регионального и местного значения, земельные участки для жилищного строителства, земельные участки для строительства объектов малого и среднего бизнеса.
  3. Увеличение количества рабочих мест и увеличение налога на доходы физических лиц.
  4. Увеличение доходной части бюджета за счет возмещения убытков, нанесенных за счет ограничений использования земель, накладываемых установленными зонами с особыми условиями использования территорий в форме платежей за землю на основании статей 56 и 57 Земельного кодекса РФ и статьи 15 Гражданского кодекса РФ.
  5. Другие измеряемые экономические эффекты.

Кроме быстрых экономических результатов, предлагаемый подход дает главный и долгосрочный результат, который обеспечивает:

  • создание основного информационного ресурса инфраструктуры пространственных данных (ИПД) в структуре регионального сегмента и при соответствующем мониторинге будет постоянно использоваться для информационного обеспечения государственных и муниципальных функций и предоставления услуг в электронной форме;
  • необходимой информацией системное обновление кадастровой оценки, существенно снижая при этом затраты на оценку и повышая её качество;
  • создание баз данных для формирования единых объектов недвижимости посредством сведения данных адресного плана (при условии его коррекции), ГКН и ЕГРП и создания ЕГРОН;
  • быструю и высоко эффективную корректировку правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в части уточнения границ территориальных зон, видов и параметров разрешённого использования (в соответствии с классификатором, подготовленным Минэкономразвития России);
  • реализацию мероприятий дорожной карты «Недвижимость» на территории муниципального образования и региона, обеспечив полноту и качество кадастровых данных, в том числе внесение сведений в ГКН об объектах землеустройства (границах административно-территориального деления, территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий);
  • в значительной мере реализацию мероприятий дорожной карты «Строительство», так как будут снижены административные барьеры за счёт выявления всех земельных участков для инвестиционного освоения, а их разрешённое использование будет установлено в соответствие с ПЗЗ;
  • оказание существенного влияния на эффективность внедрения Стандарта дятельности органов государственной власти по улучшению предпринимательского климата. Выявленные ЗУ могут быть включены в перечень инвестиционных площадок и опубликованы на инвестиционной карте региона;
  • создание прочной платформы для подготовки множества мероприятий, направленных на развитие экономики муниципального образования и региона, в составе региональных и муниципальных долгосрочных и краткосрочных целевых программ, в том числе при формировании программ по доступному и комфортному жилью, по комплексному коммунальному обеспечению, по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, по озеленению и благоустройству, при решении многих других задач, связанных с управлением развитием территорий.

Опубликовано в журнале «Практика муниципального управления», №7, 2013

Комментарии

Отправить комментарий

Содержимое этого поля является приватным и не будет отображаться публично.
АНТИСПАМ
Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.
X
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Загрузка