Особенности формирования современной малоэтажной градостроительной среды

Аватар пользователя Береговских Анна

Государство провозгласило стратегической целью решение жилищной проблемы в стране, установив количественный показатель достижения цели – 140 миллионов квадратных метров нового жилья до 2020 года. Кроме того, основным, приоритетным направлением избрано малоэтажное жилищное строительство. Действительно, неоспоримый факт – в собственном архитектурно привлекательном и инженерно обустроенном доме жить комфортней. Но почему тогда не столь стремительно и совсем не повсеместно мы движемся в заданном направлении?

Есть города, где малоэтажное строительство не развивается совсем, и есть места, где вообще не строятся жилые дома. Также не редки случаи, когда на окраинах городов строятся целые посёлки, но жилые дома не пользуются спросом у населения. Причин таких явлений множество. Не из разряда фантазий  следующая ситуация.

Инвестор приобретает не за дорого кажущийся ему удобным для строительства земельный участок сельскохозяйственного назначения, затем правдами и неправдами обеспечивает перевод участка в земли населённых пунктов, добивается внесения  соответствующих изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, в случае наличия таких документов. Бывает, градостроительной документации совсем нет, инвестор разрабатывает документацию по планировке, получает разрешение на строительство, возводит жилые дома, которые никто не покупает. Почему?

Жилая среда – это не только совокупность квадратных метров жилой площади, это пространство, удобное для жизни, а значит – для проживания, работы, учёбы, занятий спортом, отдыха, потребления множества услуг, восприятия окружающего мира, личных ощущений и впечатлений.

Можно ли дать единственно верный рецепт, выполнение которого обеспечит эффективность жилищного строительства, гармонизирует отношения между спросом и предложениями на рынке жилой недвижимости? Рецепт стар как мир – семь раз отмерь, один раз отрежь. Анализировать, прогнозировать, программировать, проектировать и только потом – строить.

В развитие сказанных мыслей, предлагаю обобщённое исследование современных  проблем формирования  градостроительной среды, которая по замыслу любой власти должна улучшить качество жизни людей.
Причины, препятствующие развитию жилищного строительства в России,  носят системный характер и заключаются, прежде всего, в отсутствие комплексного подхода к решению важнейшей государственной задачи – создания благоприятной среды жизнедеятельности граждан. Ключевым фактором благоприятной среды является качество жилища. Показатели обеспеченности российских граждан жилым фондом никогда не были положительными. За всю историю существования СССР государство не построило достаточного количества (не говоря о качестве) жилых домов, и новая Россия  также до сих пор  не смогла ни построить, ни  создать условия для обеспечения   возможностей строительства и приобретения жилья гражданами. Несмотря на действующий приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России»,  темпы решения жилищной проблемы крайне низки. Такое положение является одним из основных факторов постоянного уменьшения численности населения в большинстве регионов и в целом по стране.

В последнее время, как панацея всех жилищных бед рассматривается вопрос увеличения малоэтажного жилищного строительства. «Спускаются сверху» планы по вводу жилья в регионы и муниципалитеты. Всё это «однобокие» и малоэффективные, как показала жизнь, меры. Задача должна решаться как основная политическая цель государства, обеспечивающая в широком смысле его национальную безопасность, так как нет ничего страшнее для государства, когда его бросают люди, не желающие жить в бедности и не верящие, что их детей ждёт счастливое будущее.

Изменить существующую и укрепившуюся в  сознании людей как безвыходную ситуацию возможно при принятии системы мер, включающих серьёзные законодательные изменения во всех сферах государственного и муниципального управления.

Жилищная проблема должна решаться не как самостоятельная задача, а как важнейшая и неотъемлемая часть Стратегии комплексного социально-экономического и территориального развития страны с программами для регионов и подпрограммами муниципального уровня. Невозможно планировать развитие жилищной сферы вне зависимости от мест приложения труда, социальной сферы, инженерно-транспортной инфраструктуры и природных условий. Только в комплексе все перечисленные компоненты могут обеспечить необходимое качество жизни современному населению.

Другими словами, люди будут приобретать жильё там, где обеспечена нормальная доступность до работы, где есть детские сады и школы, больницы и магазины, где приемлемая экологическая обстановка. В зависимости от качественного уровня мест приложения труда складывается средняя финансовая  обеспеченность людей и может быть определена базовая (доступная) цена планируемого к строительству жилья. С учётом менталитета, природных условий и земельных ресурсов, наличия стройиндустрии может быть разработана типология жилых домов и варианты финансово-организационных схем жилищного строительства и оформления прав на жилую недвижимость.

При этом, важно отметить, что все главные показатели планируемого качества жизни  в сферах жилья, инфраструктуры, образования, здравоохранения, экологии и других, должны определяться при разработке комплексного бизнес-проекта развития территории на основе выбора наиболее экономически и социально обоснованного варианта.

Под бизнес-проектом мы понимаем комплексный проект по преобразованию среды жизнедеятельности города или другого поселения, призванный реализовать социальный заказ на создание (преобразование, развитие) среды жизнедеятельности. В качестве механизмов реализации такого проекта могут и должны использоваться инструменты частно-государственного (муниципального) партнёрства.

Проект должен включать научно обоснованные, аналитически доказанные показатели по развитию демографической ситуации, по потребностям разных групп населения и их возможностях, с учётом определённых мер государственной или муниципальной поддержки, а также механизмов кредитования банковскими структурами.
Комплекс градостроительной документации – это и общий сценарий, и алгоритм пошаговых действий множества участников градостроительных процессов, обеспечивающих создание благоприятной среды.

Генеральные планы, правила землепользования и застройки, документация по планировке территорий должны стать звеньями  в цепочке действий по разработке комплексного бизнес-проекта, который может содержать следующие компоненты:

  • стратегия социально-экономического и территориального развития города (поселения), определяющая основные планируемые и достижимые показатели качества среды (прогнозируемую численность населения и его структуру по возрастному составу и сферам занятости, типологию жилого фонда и жилищную обеспеченность по различным группам населения в соответствие с доходами, планируемую  обеспеченность объектами социальной сферы, объектами благоустройства и т.д.);
  • местные нормативы градостроительного проектирования, включающие планируемые и достижимые в соответствие со стратегией и подтверждённые технико-экономическим обоснованием показатели качества среды, в соответствие с которыми должны разрабатываться генеральный план города (поселения) и проекты планировки, предназначенных для строительства или преобразования территорий;
  • генеральный план или внесение в него изменений, включающих  планирование размещения зон территориального развития, зон градостроительного преобразования в качестве объектов регионального и местного значения для целей жилищного строительства, строительства промышленных комплексов и других объектов, обеспечивающих создание рабочих мест и привлечение инвестиций;
  • документация по планировке территории улично-дорожной сети и планируемых к строительству или преобразованию территорий (в том числе, территорий, на которых расположен ветхий и аварийный жилой фонд). При этом количество и качество документации по планировке территорий, предназначенных для жилищного строительства различных видов в соответствии со стратегией должно полностью удовлетворять спрос населения. Документация по планировке должна содержать финансово-экономическое обоснование выбранного планировочного и функционального решения.
    В проектах планировки должны быть определены границы зон планируемого размещения всех функциональных компонент, обеспечивающих устойчивое развитие территорий в соответствие с документами территориального планирования. Проектами межевания должны устанавливаться точные границы всех планируемых к формированию земельных участков. Градостроительные планы – основной документ, формирующий условия для строительства объектов, в соответствие с проектами планировки и межевания, являющийся базовым для подготовки инвестиционного проекта;
  • правила землепользования и застройки, включающие кроме стандартных параграфов о порядках их принятия и внесения изменений, правила освоения территорий для жилищного строительства различными, установленными для конкретного региона и муниципалитета способами;
  • правовые и организационно-финансовые механизмы привлечения частных инвестиций, гарантирующих от имени субъекта РФ  или муниципалитета финансовую безопасность физическим и юридическим лицам, вложившим свои деньги в строительство жилья;
  • создание или внесение изменений в действующую систему взимания земельных платежей, с целью  учёта градостроительной ценности территорий и включения экономических рычагов управления территориальным развитием, мотивирующих собственников и девелоперов  наиболее эффективно реализовывать градостроительную документацию, осуществлять строительство качественно и в срок;
  • программу инвестиционного освоения территории, включающую математическую электронную модель мониторинга её реализации, и содержащую данные  об инвестиционных площадках, сформированных земельных участках в количестве, превышающем спрос и с качеством, обеспечивающим быстрый выбор потенциального инвестора;
  • комплексные инфраструктурные проекты, разрабатываемые на отдельные территории, формируемые на основе программы инвестиционного развития, включающие в себя объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, строительство которых должно обеспечиваться за бюджетные средства, объекты промышленности и сферы услуг (создающие рабочие места, формирующие налоговую базу и улучшающие качество жизни) и жилые комплексы, содержащие такие типы домов, которые востребованы потенциальными жителями.
    Комплексные инфраструктурные проекты могут включать в себя и преобразование территорий, в том числе переселение граждан из ликвидируемого ветхого и аварийного жилого фонда, перепрофилирование и реконструкцию технологически и морально устаревших производственных комплексов,  создание рекреационных объектов и многие другие мероприятия, направленные на улучшение качества жизни населения и укрепление региональной и местной экономики. Такой подход даёт значительные социальные, бюджетные и коммерческие эффекты за счёт синергетического воздействия отдельных частей проекта на целое.

При этом, структура управления городом должна обеспечить незамедлительную подготовку разрешительных документов для строительства. Единственным надёжным способом, исключающим коррупционные механизмы является создание открытого интернет - портала с публикацией всей необходимой информации:

  • о существующем состоянии и планируемом развитии территории (электронная интерактивная карта города с подключенными к ней генеральным планом, проектами планировки и межевания, правилами землепользования и застройки);
  • о сформированных для инвестиционного освоения земельных участках, их разрешённом использовании, условиях их предоставления с учётом различных льгот;
  • о регламенте,  обеспечивающем электронные услуги по всем этапам инвестиционного цикла в строительстве (получение инвестиционного паспорта, предоставление земельного участка, выдача градостроительного плана, проведение государственной экспертизы проектной документации, выдача разрешения на строительство, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Наиболее эффективным инструментом, обеспечивающим целенаправленное и последовательное   развитие существующих территорий городов и других поселений до нового качественного уровня  за счёт реализации комплексных инфраструктурных проектов представляет собой информационно-аналитическая система управления градостроительным развитием территорий (ИАС УГРТ).

Источник: журнал «Малоэтажное домостроение», 2011г.

Комментарии

Отправить комментарий

Содержимое этого поля является приватным и не будет отображаться публично.
АНТИСПАМ
Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.
X
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Загрузка