О комплексном проекте развития г. Сургута

Сургут – город окружного подчинения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, крупнейший промышленный и культурный центр, один из главных центров нефтедобывающей промышленности страны. Муниципальное образование город окружного значения Сургут имеет статус городского округа с находящимся в его составе населенным пунктом г. Сургутом. Населенный пункт г. Сургут является административным центром Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Развитие современного города сопряжено с немалыми трудностями, множество факторов влияет на формирование городского пространства. С течением времени и развитием информационных технологий изменение землепользования в городе протекает все более динамично, перед органами местного самоуправления встают все новые задачи.

Одно из существенных отличий Сургута от городов средней полосы – наличие крупных месторождений нефти в регионе и, как следствие, ориентированность значительной части производств и занятого населения на данную сферу приложения труда. Развитие нефтедобывающей и энергетической отраслей остается основным фактором экономической стабильности города. В связи с этим необходимо отметить наличие большого количества ограничений, которые накладывает производственная и инженерная инфраструктура на территориальное развитие населенного пункта. Город опоясан сетями магистральных трубопроводов, воздушными линиями электропередач – эти факторы создают серьезные препятствия на пути нового строительства.

Еще одной отличительной чертой Сургута является положительная динамика демографических маркеров. Анализ показателей рождаемости, смертности, естественного и миграционного прироста в городе Сургуте позволяет выделить отличительную особенность: за период с 2006 по 2012 гг. показатели рождаемости, естественного и миграционного прироста увеличивались с каждым годом (рис. 1). Кроме этого, эти показатели по городу Сургуту выше значений по ХМАО – Югре и по Российской Федерации. В то же время коэффициенты смертности по городскому округу имеют тенденцию к сокращению, они ниже среднероссийских значений показателя практически в два раза и, начиная с 2011 года, ниже среднерегионального уровня.

Рисунок 1. Динамика изменения численности населения за период 2006 – 2013 гг.

Следует учитывать также и население, не зарегистрированное в установленном порядке и не отраженное в официальной статистике. Между тем эти люди являются потребителями ресурсов, создают нагрузку на социальные объекты, транспортную и инженерную инфраструктуры. Таким образом, перед комплексным проектом ставится более сложная задача – создание резерва территории, создание запаса прочности в работе инженерных систем, обеспечение неучтенных жителей мощностями социальных объектов.

На момент начала работ в 2013 году на территории существовали определенные противоречия между различными видами действующей градостроительной документации. Так, например, правила землепользования и застройки частично не соответствовали действовавшему генеральному плану, в местных нормативах градостроительного проектирования отсутствовали расчетные показатели в сфере жилищного и социально-бытового обеспечения, которые устанавливались федеральными и региональными нормами проектирования. Действовавший генеральный план не учитывал значительную часть изменений в сфере землепользования и демографии, которые произошли с момента его утверждения.

Для более эффективного управления градостроительными процессами на территории городского округа предложен подход, сочетающий в себе несколько продуктов.

Комплексный проект совершенствования системы управления градостроительным развитием городского округа состоит из нескольких этапов:

- внесение изменений в систему требований к градостроительной документации, сбор исходных данных;

- создание обобщенной информационной базы;

- разработка проекта концепции совершенствования системы УГР ГО;

- совершенствование НПО ГД;

- разработка методики подготовки сведений для внесения в государственный кадастр недвижимости;

- разработка проекта местных нормативов градостроительного проектирования;

- разработка проекта внесения изменений в ГП;

- подготовка XML-документов для внесения в государственный кадастр недвижимости;

- разработка проекта планировки улично-дорожной сети;

- разработка проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки;

- подготовка XML-документов для внесения в государственный кадастр недвижимости;

- разработка проекта концепции инвестиционного развития ГО;

- разработка документации по реализации ГП и ДЦП.

Разработка комплексного проекта выполняется в целях совершенствования всех процессов исполнения муниципальных функций органов местного самоуправления в области градостроительного и инвестиционного развития городского округа, оптимизации процедур межведомственного взаимодействия. Для достижения этих целей определены четыре направления работы: нормативно-правовое обеспечение, организационное и методическое обеспечение, информационное обеспечение, технологическое обеспечение. Комплексный подход к разработке обеспечивает преемственность всех составляющих системы управления развитием территории, делая более эффективным ее работу на практике. Остановимся подробнее на составных частях комплексного проекта.

Генеральный план состоит из утверждаемой части (положение о территориальном планировании и графические материалы) и материалов по обоснованию (пояснительная записка и графические материалы).

Рисунок 2. Карта функциональных зон городского округа город Сургут

Задачи разработки проекта внесения изменений в генеральный план города Сургута:

соответствие требованиям федерального и регионального законодательства;
соответствие основным положениям утвержденных стратегий (программ) развития отдельных отраслей экономики;
учет планируемого размещения объектов федерального и регионального значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования федерального и регионального уровней;
 установление перечня планируемых к размещению объектов местного значения города Сургута;
соответствие системе требований к градостроительной документации;
установление (изменение) границы города Сургута;
создание условий для подготовки XML-документов в электронном виде для передачи в государственный кадастр недвижимости.
 
Работы в области нормативно-правового обеспечения выполняются для исключения пробелов и противоречий в действующей системе нормативно-правового регулирования деятельности по управлению территорией, её развитием в соответствии с государственной и муниципальной политикой. Организационное и методическое обеспечение позволит повысить эффективность деятельности органов местного самоуправления за счет разработки и внедрения электронных административных регламентов исполнения государственных и муниципальных функций и предоставления услуг, методических рекомендаций, стандартов качества. Информационное обеспечение направлено на целостность, взаимосвязь и эффективность управления развитием территории на основе комплексного подхода к разработке градостроительной документации, современных средств автоматизации и единых требований к данным, формирование инфраструктуры пространственных данных. Технологическое обеспечение разрабатывается для максимального внедрения новейших информационно-коммуникационных технологий во все процессы управления развитием территорий.

Информационные технологии в настоящее время являются важным компонентом городской жизни. В сфере градостроительной деятельности информатизация приобретает все большее значение, помогая более полно и качественно решать возникающие задачи. Для более тесного взаимодействия с населением и обеспечения открытости информации был разработан и запущен геоинформационный портал комплексного проекта – http://isogd.admsurgut.ru (рис. 3). На сайте осуществлена возможность ознакомления и сопоставления информации по различным видам градостроительной документации, отображению объектов капитального строительства и инфраструктуры. Также реализована возможность обратной связи, для этого предназначен инструментарий создания объектов с занесением в них информации различного характера: пожеланий по размещению объектов, комментариев по вопросам местного значения. Проект в течении всего периода разработки находился в открытом доступе в интерактивном режиме, что позволяло заинтересованным лицам высказывать свое мнение о проекте до его утверждения.

Рисунок 3. Геоинформационный портал

Именно всесторонний и единовременный анализ проблем, стоящих перед городом, стал отличительной чертой работы. Разработка проекта осуществлялась в связке со стратегией социально экономического развития города. Данный подход позволил определить основные ценности населения, способствующие достижению главной цели – экологически безопасный город. Эти ценности легли в основу проектных решений и оказали непосредственное влияние на формирование основных показателей проекта.

Оценка потенциальной экономической эффективности решений проекта внесения изменений в генеральный план необходима для уверенности в возможности реализации мероприятий, предусмотренных в документации. Для такой оценки был применен показатель рентабельности, выражающий соотношение прибыли и затрат инвестора при реализации данного проекта или его части. Такой подход позволяет сопоставлять различные варианты пространственных решений и выбирать те, которые наиболее полно учитывают интересы населения и бизнеса. В связи с указанными обстоятельствами при внесении изменений в генеральный план муниципального образования городской округ город Сургут была выполнена работа по оценке потенциальной экономической эффективности решений проекта внесения изменений в генеральный план. Соответственно, целью выполнения указанной работы стало формирование наиболее экономически эффективных решений проекта внесения изменений в генеральный план, обеспечивающих высокие показатели рентабельности проектов по строительству объектов при соблюдении всех общественных, муниципальных и государственных интересов, в частности, формирования территорий нового жилищного строительства разного уровня комфорта, а также территорий, на которых реализация проектов по жилищному строительству с выделением определённой доли социального жилья в общем объеме нового жилищного строительства является выгодной для частного инвестора.

В результате исследования, проведенного в ООО «ИТП «Град», была установлена математическая зависимость между рыночной стоимостью 1 кв. м общей площади жилья и размещением на территории различных пространственных объектов иного назначения. Определяющим показателем такой зависимости стала градостроительная ценность территории, то есть мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. При помощи математической модели были построены карта градостроительной ценности территории на текущий момент (рис. 4) и на расчетный срок генерального плана (рис. 5); сопоставление карт позволяет прогнозировать привлекательность определенных территорий для инвестиционного освоения. Методика использует в качестве базовых исходных данных объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости, а также результаты регулярного мониторинга первичного и вторичного рынка жилья.

 

Рисунок 4. Карта градостроительной ценности территории, современное состояние

 

 

Рисунок 5. Карта градостроительной ценности территории, состояние на расчетный срок

С целью углубленного изучения рынка жилья и определения предпочтений местных жителей было проведено социологическое исследование, а также составлены анкеты для застройщиков и агентств недвижимости как основных источников актуальной информации.

 

В составе комплексного проекта проводилась корректировка местных нормативов градостроительного проектирования, которая позволила отразить в нормативной базе специфику города, учесть сложившуюся ситуацию в области строительства, инфраструктуры и землепользования. Важным шагом стало закрепление в нормативном документе в соответствии с Единой методикой классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), утвержденной Национальным Советом Российской Гильдии Риелторов, следующих классов проектов многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству:

- классы массового жилья (эконом-класс, комфорт-класс);

- классы жилья повышенной комфортности (бизнес-класс, элитный класс).

Отсекающими признаками в данной классификации являются общая площадь квартир, придомовая территория, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга.

Также в местных нормативах были закреплены показатели плотности жилой застройки различной этажности, расчетные показатели в сфере транспортного обслуживания, инженерной инфраструктуры, социального обслуживания. Эти факторы учитывались при разработке проекта внесения изменений в генеральный план, что позволило более полно отразить специфику рассматриваемой территории.

Основным направлением развития города, предложенным проектом внесения изменений в генеральный план, является формирование новых территорий для жилищного строительства для соответствия прогнозной численности 450 тысяч человек на расчетный срок. Это означает увеличение населения более чем на 100 тысяч человек и, соответственно, делает необходимым сопутствующее развитие социальной инфраструктуры, транспортных связей и инженерного обеспечения.

В восточном территориальном районе предлагается формирование микрорайона малоэтажной жилой застройки (более 460 тыс. кв. м жилья) с объектами социальной инфраструктуры. Жилые, общественные и рекреационные территории предлагается разместить на восточном берегу Сургутского водохранилища.

В западной части города на свободных территориях предложено размещение микрорайона многоэтажной жилой застройки, объем строительства составит более 1100 тыс. кв. м жилья. Проектный район обеспечен социальной инфраструктурой; также предлагается решение для транспортной схемы: связь с существующей частью города путепроводом через железнодорожные пути, въезд с объездной дороги и существующей улицы Автомобилистов.

В восточной части города предлагается сформировать зону многоэтажной жилой застройки с объемом строительства 470 тыс. кв. м жилья. В настоящее время на данной территории находятся частично недействующие промышленные и складские объекты.

Основные показатели в сфере жилищного строительства:

- объем жилищного фонда на конец 2035 года 13,0 млн. кв. м площади жилых помещений (увеличение в 2 раза);

- объем нового жилищного строительства 5,5 млн. кв. м общей площади жилых помещений;

- среднегодовой темп жилищного строительства 300 тыс. кв. м общей площади жилых помещений;

- объём сноса жилищного фонда (ветхого и аварийного, инвентарного, вынос жилья из СЗЗ) 212 тыс. кв. м общей площади жилых помещений (или 3% от объема действующего жилищного фонда);

- объем государственного и муниципального жилищного строительства 472,5 тыс. кв. м общей площади жилых помещений (8,5% от объема нового жилищного строительства);

- территории, необходимые под размещение ИЖС для предоставления семьям, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий – 80 га;

- территории, занятые жилой застройкой, – 2160 га (увеличение на 68%), в том числе:

индивидуальная жилая застройка – 395 га;
малоэтажная жилая застройка – 210 га;
среднеэтажная жилая застройка – 188 га;
многоэтажная жилая застройка – 1403 га.

Рисунок 6. Развитие жилищного строительства

В целях обеспечения горожан достаточным количеством зеленых насаждений, создания мест отдыха и привлечения туристов в юго-западном районе предлагается размещение рекреационной зоны, этнографического парка, размещение территорий общественно-делового назначения для строительства объектов спорта, образования, культуры.

В составе комплексного проекта был разработан и проект планировки улично-дорожной сети. Основной целью выполнения проекта планировки территории улично-дорожной сети является установление границ территорий общего пользования и элементов планировочной структуры г. Сургута с решением в проекте следующих задач:

- выделение и установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры территории города с учетом решений утвержденного генерального плана;
- организация улично-дорожной сети;
- установление границ зон планируемого размещения объектов федерального, регионального, местного значения;
- корректировка и установление красных линий, а также линий регулирования застройки.

Рисунок 7. Фрагмент графических материалов проекта планировки улично-дорожной сети

В составе комплексного проекта совершенствования системы управления градостроительным развитием городского округа города Сургута, в рамках которого был подготовлен генеральный план города, будет разработана Долгосрочная целевая программа по реализации генерального плана города Сургута. Программа направлена на определение мероприятий по реализации генерального плана, а именно, на установление сроков, стоимости строительства объектов местного значения, источников финансирования.

Вносились изменения и в Правила землепользования и застройки городского округа город Сургут как неотъемлемую составляющую целостной системы управления градостроительным развитием города. Необходимость подготовки проекта Правил землепользования и застройки городского округа город Сургут в новой редакции была обусловлена объективными причинами, обозначенными законодателем как основания для внесения изменений в документы градостроительного зонирования – несоответствие действующих Правил землепользования и застройки генеральному плану города, а также необходимость уточнения границ территориальных зон с учетом проекта планировки улично-дорожной сети города Сургута.

Одной из важных задач разработки Правил являлось закрепление в документе особенностей землепользования, необходимость учета сложившейся застройки города Сургута, что в итоге позволит более эффективно использовать территорию города и осуществлять управление недвижимым имуществом. Кроме того, в условиях активного развития городского застройки за счет освоения новых территорий муниципального образования, определенных генеральным планом, к задачам новой редакции Правил землепользования и застройки было отнесено установление территориальных зон и закрепление градостроительных регламентов для территорий, предназначенных под проектную застройку.

Для реализации обозначенных задач были предложены к внесению изменения в структуру и содержание действующих Правил землепользования и застройки, откорректирован перечень территориальных зон, их границы, разработаны новые градостроительные регламенты с учетом специфики г. Сургута.

Большое значение при определении подходов к разработке проекта Правил землепользования и застройки городского округа город Сургут сыграло принятие на федеральном уровне единого Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, который был утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 № 540 (далее также – Приказ Минэкономразвития № 540) и вступил в силу 24 декабря 2014 г.

Классификатором установлен единый для всех муниципальных образований подход к определению видов разрешенного использования земельных участков, их наименованию, описанию и содержанию. При этом законодательно установлено, что виды разрешенного использования, устанавливаемые после вступления в силу Приказа Минэкономразвития № 540, т.е. после 24 декабря 2014 г., должны определяться в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данные требования содержатся в самом приказе и, кроме того, закреплены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Рисунок 8. Фрагмент карты градостроительного зонирования

Комплексный подход к разработке градостроительной документации позволяет более эффективно решать проблемы, стоящие перед современным крупным городом. Для градостроительной документации, которая выполняется поэтапно, а иногда и различными разработчиками, существует риск накопления проблем, появившихся в одном документе и переходящим в нижестоящие, в компетенцию которых не входит их исправление. При одновременной же разработке различных уровней градостроительных документов большинство таких препятствий возможно устранить и обеспечить территорию более качественными инструментами управления развитием территории.

Материал подготовлен руководителем группы архитектурного отдела ООО «ИТП «Град» А.B. Петруком 

 

X
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Загрузка