Оценка экономической эффективности решений по инвестиционному развитию территории муниципального образования

Актуальность работы

Развитие муниципальных образований в России сегодня все больше зависит от частного капитала, нежели от прямых государственных и муниципальных инвестиций. В этих условиях органам местного самоуправления необходимо обеспечивать разработку высококачественной документации по планированию развития территорий. Качественным может быть лишь тот документ планирования, в реализации которого будут одновременно заинтересованы как общество в целом, так и представители бизнеса на территории.

В настоящее время, основными документами, определяющими направления, целевые показатели и мероприятия перспективного развития территорий муниципальных образований, являются:

  1. Градостроительные документы: документы территориального планирования (в том числе, генеральные планы), проекты планировки и межевания и правила землепользования и застройки (см. Градостроительный кодекс РФ);
  2. Программы, утвержденные органами местного самоуправления и предусматривающие мероприятия по строительству объектов местного значения в сфере транспортной, инженерной и социальной инфраструктур (см. ст. 26, 19 и 23 Градостроительного кодекса РФ);

Значение  программ (в том числе, долгосрочных целевых) очевидно. Эти документы обеспечивают непосредственное планирование бюджетных ассигнований на реализацию важнейших мероприятий в сфере развития муниципальной инфраструктуры. Чем более сбалансированной и надежной является инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность соответствующей территории.

Однако значение градостроительных документов для экономики города не менее велико, так как именно на их основе:

  • разрабатываются программы, реализуемые за счет средств местного бюджета и предусматривающие создание объектов местного значения в сфере муниципальной инфраструктуре (см. ст. 26 ГрадК РФ);
  • выявляются территории под будущую застройку, отвечающие требованиям по обеспечению инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой;
  • определяются границы, а также основные архитектурные и инженерно-технические параметры потенциальных инвестиционных площадок на территории муниципального образования;
  • устанавливаются границы земельных участков, что позволяет:
  • оценить потенциальную налогооблагаемую базу для взимания земельного налога и/или единого налога на недвижимость на долгосрочный период в будущем;
  • создать условия для соблюдения законных интересов правообладателей объектов недвижимости;
  • заинтересованным лицам предоставляется возможность выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • устанавливаются предельные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Многие из этих параметров напрямую влияют на потенциальные доходы лиц, осуществляющих инвестиции в строительство  (например, максимально допустимая этажность застройки, предельная плотность застройки (кв.м. общей площади квартир на 1 кв.м. площади выделенного земельного участка), и другие).
  • может быть сформирован план по улучшению некоторых показателей эффективности деятельности органов местного самоуправления городского округа или муниципального района, оценка которых должна производиться в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 2008 г. № 607 и Распоряжением Правительства РФ от 11 сентября 2008 г. N 1313-р.

К сожалению, в российском законодательстве не закреплено полноценных, комплексных требований к оценке экономической эффективности решений о развитии территорий муниципальных образований в долгосрочной перспективе. По этой причине сегодня сохраняется риск принятия таких управленческих решений по развитию территорий муниципального образования, которые  впоследствии невозможно будет реализовать по причине нехватки бюджетных и внебюджетных ресурсов, а также из-за низкой экономической заинтересованности инвесторов. Фактически, перед органами местного самоуправления сегодня встают следующие ключевые вопросы:

  • Как выбрать вариант размещения объектов муниципальной инфраструктуры, который является наилучшим с точки зрения расходов местного бюджета и интересов частных инвесторов?
  • Как сформировать на территории муниципального образования инвестиционные площадки, оптимальные с точки зрения инвестиционной привлекательности, общественной значимости и бюджетного эффекта?
  • Как убедить частных инвесторов вкладывать средства в реализацию муниципальной градостроительной политики?
  • Как муниципалитету победить в «конкурентной борьбе» за региональные и федеральные инвестиции? Ведь такие средства на развитие территорий сегодня выделяются тем муниципальным образованиям, которые могут убедительно продемонстрировать высокий социально-экономический эффект от государственных капитальных вложений и ожидаемое увеличение привлекательности территории для частных инвестиций.

Найти ответы на эти многие другие вопросы в сфере управления экономическим развитием территорий муниципальных образований позволяет оценка экономической эффективности решений по развитию территории муниципального образования.

Определение работы

Оценка экономической эффективности решений по развитию территории муниципального образования представляет собой аналитический отчет (или комплекс отчетов), содержащий:

  • Прогноз изменения рыночной цены жилья в зависимости от запланированных мероприятий в сфере градостроительной и земельно-имущественной политики.
  • Оценка затрат на создание объектов различного значения, обеспечивающих решение долгосрочных стратегических задач развития муниципального образования.
  • Прогноз потенциальной экономической эффективности и наиболее вероятной последовательности освоения различных территорий муниципального образования.
  • Описание оптимальной последовательности реализации мероприятий по развитию муниципальной инфраструктуры в долгосрочной перспективе.

Цель работы

Цель работы – обеспечение принятия экономически целесообразных и эффективных управленческих решений по развитию территорий муниципального образования в долгосрочной перспективе (в том числе, в сфере размещения объектов муниципальной инфраструктуры и выявления перспективных инвестиционных площадок).

Принимаемые на базе выполненной оценки решения должны обеспечивать высокие показатели рентабельности проектов по строительству объектов при соблюдении всех общественных, муниципальных и государственных интересов, анализ и сопоставление различных вариантов пространственных решений.

Состав работы

Работу по оценке экономической эффективности решений по развитию территории можно разделить на три основных этапа:

Этап 1. Сбор и обработка необходимых исходных данных об экономических и градостроительных характеристиках анализируемой территории.

В результате первого этапа формируется обобщенная информационная база данных (далее также – ОИБД) о пространственных объектах на территории. Каждый пространственный объект в базе данных (дорога, элемент инженерной сети, земельный участок, объект капитального строительства и т.д.) имеет набор характеристик. Информация об объектах может отображаться как в графической, так и табличной форме. Кроме информации о пространственных объектах, также анализируются и важнейшие стратегические и программные документы социально-экономического планирования, нормативная правовая база и иная информация, не имеющая пространственного выражения.

Этап 2. Анализ вариантов предложений по развитию рассматриваемой территории.

На данном этапе производится укрупненный анализ всех имеющихся предложений по перспективной застройке или иному использованию данной территории. Варианты таких предложений могут быть сформированы на основе:

  • Целевых программ по развитию инфраструктуры на этой и на прилегающих территориях;
  • Стратегии социально-экономического развития;
  • Отдельных решений органов власти о создании инфраструктурных объектов;
  • Генерального плана;
  • Проектов планировки и межевания
  • и других документов.

Вариант предложения по развитию территории может быть сформирован как на основе уже утвержденного документа, так и основе его проекта. Это позволяет обеспечить подготовку наилучшего и реализуемого варианта документа (стратегии, генерального плана, проекта планировки, долгосрочной целевой программы и т.д.).

На втором этапе выполняются следующие основные работы:

  • Формирование в структуре ОИБД отдельных наборов пространственных объектов, каждый из которых отражает один из вариантов предложений по развитию данной территории.
  • Разработка математической модели, обеспечивающей выполнение количественной оценки влияния изменений градостроительных условий на рыночную цену основных объектов недвижимости (прежде всего, жилья).
  • Расчет прогнозируемой в будущем рыночной цены основных объектов недвижимости в зависимости градостроительных решений, определенных в каждом из вариантов предложения по развитию территории.
  • Определение состава и возможных источников финансирования основных мероприятий по реализации каждого из вариантов предложений по развитию территории.
  • Укрупненная оценка основных затрат на реализацию каждого варианта архитектурно-планировочного предложений по различным направлениям.
  • Предварительный расчет показателей экономической эффективности градостроительных решений для каждого варианта предложений по развитию территории и выбор наилучшего из этих вариантов.

Этап 3. Оценка экономической эффективности выбранных решений по развитию территории и подготовка плана мероприятий по реализации выбранных решений

На данном этапе выполняется:

  • Определение состава, границ и основных архитектурных параметров территорий градостроительных преобразований (далее также – ТГП). Каждая из территорий градостроительных преобразований представляет собой часть территории города, на которой в соответствии с выбранным комплексом решений предполагается строительство, реконструкция и/или ликвидация (снос) объектов капитального строительства, благоустройство территории, создание площадных и иных объектов, имеющих большое значение для устойчивого развития муниципального образования в долгосрочной перспективе.
  • Определение мероприятий, необходимых для реализации комплекса выбранных решений, расчет стоимости этих мероприятий.
  • Расчет показателей экономической эффективности освоения ТГП. При этом оцениваются коммерческий эффект, бюджетный эффект (в том числе, в виде прироста поступлений земельного налога, арендной платы за землю в местный бюджет) и социальный эффект.
  • Прогноз последовательности освоения ТГП, представляющих интерес для частных инвесторов.
  • Определение последовательности освоения ТГП, не представляющих интереса для частного инвестора, но имеющих высокое общественное значение.
  • Определение этапов выполнения мероприятий, необходимых для реализации решений документа.
  • Формирование итоговых отчетных материалов текстовой и графической формах.

Преимущества подхода

Методика оценки экономической эффективности решений по развитию территории дает возможность оценить перспективы осуществления инвестиций в развитие различных территорий муниципального образования. Документация, подготовленная с использованием методов оценки эффективности её решений, повышает результативность инвестиционной и градостроительной политики, являясь основой для планирования совместных действий частных инвесторов и органов власти по развитию территорий.

Методика может быть также использована и для решения следующих задач управления развитием территории:

  • Создание и ведение мониторинга инвестиционного и градостроительного развития, обеспечивающего обновление данных об объектах градостроительного регулирования, влияющих на величину градостроительной ценности близлежащих территорий.
  • Разработка (или корректировка) плана реализации документа территориального планирования (и/или соответствующих долгосрочных целевых программ), учитывающего изменения инвестиционной привлекательности территорий в зависимости от изменений их градостроительной ценности.
  • Совершенствование муниципальной системы налогов и сборов на основе выявленных факторов градостроительного развития, влияющих на величину рыночной стоимости объекта недвижимости и на оптимальные величины ставок земельного налога, арендной платы за землю, налога на имущество и, впоследствии, единого налога на недвижимость.

Виды конечных результатов выполнения работы

Оценка экономической эффективности решений по развитию территории муниципального образования может быть представлена в форме нескольких исследований:

  • Прогноз изменения рыночной цены жилья в зависимости от запланированных мероприятий в сфере градостроительной и земельно-имущественной политики.
  • Оценка затрат на создание объектов различного значения (в том числе, местного и регионального) в целях обеспечения решения долгосрочных стратегических задач развития муниципального образования.
  • Расчет показателей потенциальной экономической эффективности освоения территорий городского округа или поселения.

Указанные виды исследований могут выполняться в комплексе, либо по отдельности.

Результаты данных исследований могут применяться для разработки следующих документов и информационных продуктов:

  • Самостоятельного аналитического отчета по указанной теме.
  • Ресурса для наполнения интернет-портала об инвестиционной деятельности на территории муниципального образования.
  • Материалов по обоснованию генерального плана, проектов планировки и межевания;
  • Документов, обосновывающих проект правил землепользования и застройки;
  • Программ, утверждаемых органами местного самоуправления и предусматривающие мероприятия по строительству объектов местного значения в сфере транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;
  • Инвестиционного паспорта муниципального образования;
  • Паспортов инвестиционных площадок;
  • Мастер-плана города;
  • И других документов, содержащих решения о развитии территории.

Опыт выполнения подобных работ

Реализованные проекты с применением оценки экономической эффективности решений по развитию территории муниципального образования:

  1. Комплексный проект управления градостроительным развитием территории г. Тюмень, в том числе внесение изменений в генеральный план г. Тюмени и разработка проектов планировки и межевания;
  2. Разработка комплексного проекта развития территории муниципального образования «Город Магадан», в том числе внесение изменений в генеральный план;
  3. Документация по планировке территории Южного, Комаровского и Заречного районов города Тюмень;
  4. Разработка комплексной системы управления развитием территории городского округа Салехард, в том числе корректировка генерального плана совмещенного с проектом планировки;
  5. и другие.

Добавьте материалы к проекту

X
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Загрузка