Мнение ИТП «Град» о проекте федерального закона «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

Основным направлением деятельности Института Территориального Планирования «Град» является разработка методологии и комплексных проектов, направленных на создание эффективных систем управления развитием территорий регионов, городов и других поселений.

Считаем тему реновации чрезвычайно важной, требующей глубокой методической проработки и государственного правового регулирования. В нашем мнении мы отметим только вопросы, связанные с нашей профессиональной деятельностью: вопросы регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений, вопросы комплексного пространственного развития и вопросы создания комфортной городской среды. 

Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – законопроект) законопроект направлен на предотвращение возникновения аварийного жилищного фонда. Он предоставляет право органам государственной власти субъектов Российской Федерации за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников реализовывать программы реновации жилищного фонда (далее – реновация).

Вводится понятие реновации. Под реновацией понимается реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий. Предлагаемое понятие реновации должно включать при необходимости реконструкцию или снос иных объектов недвижимости, расположенных на территории, в отношении которой осуществляется реновация, наличие которых предполагается пп. 1 п. 1 ст. 2 законопроекта. Перечень иных объектов недвижимости, расположенных на территории, в отношении которой осуществляется реновация, в составе программы реновации в таком случае должен содержать сведения о предполагаемом статусе таких объектов недвижимости (например, сохраняемые или ликвидируемые). Обеспечение территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры должно осуществляться в соответствии с утвержденными нормативами градостроительного проектирования.

Законопроектом определено, что реновация осуществляется в соответствии с программой, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных законопроектом. Программа реновации согласно законопроекту должна быть направлена на предотвращение возникновения аварийного жилищного фонда, создание благоприятных условий проживания граждан, обеспечение пространственного развития жилых территорий. При наличии аварийного жилищного фонда на территории реновации программа также должна предусматривать его ликвидацию (предотвратить в таком случае не получится).

Программа реновации в соответствии с законопроектом должна включать в себя:

-                   адресный перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация. В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, поддержали включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации;

-                   перечень иных объектов недвижимости, расположенных на территории, в отношении которой осуществляется реновация;

-                   схему и описание границ территории, в отношении которой осуществляется реновация;

-                   перечень мероприятий, необходимых для выполнения программы реновации;

-                   очередность реконструкции и (или) сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации;

-                   иные сведения с учетом особенностей, установленных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

 

В целях обеспечения системности управления территориями считаем, что в составе материалов программы реновации вместо «схемы и описания границ территории, в отношении которой осуществляется реновация», должна быть утверждаемая часть проекта планировки территории, подлежащей реновации. Также необходимо закрепить требования к минимальным размерам территории – территория реновации, как правило, должна представлять собой территорию элемента планировочной структуры (квартал) или совокупность смежных кварталов, но не может быть меньше зоны размещения объектов капитального строительства жилого назначения, границы которой установлены проектом планировки территории.

Исходя из содержания программы не ясно, могут ли в программу реновации включаться немногоквартирные дома, находящиеся в государственной, муниципальной либо частной собственности. На наш взгляд индивидуальные жилые дома, жилые дома барачного типа, балки обязательно должны включаться в программу, если они относятся к ветхому или аварийному фонду и расположены в границах элемента планировочной структуры, территория которого подлежит реновации в соответствии с решениями проекта планировки территории. Отметим, что в городах азиатского севера России до сих пор существуют целые кварталы барачной и балочной застройки (прим. балок – временное или приспособленное жилище, времянка, вагончик, фургон).

Очередность реконструкции и (или) сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации, должна определяться с учетом мероприятий по реализации генерального плана и утвержденных программ комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур муниципального образования.

Также органы государственной власти, устанавливая порядок и определяя условия разработки и утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения территории, в отношении которой будет проводиться реновация, должны обязательно обеспечивать согласованность таких схем с программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

Необходимо более точно формулировать требования к предоставляемым для реновации земельным участкам. Органы местного самоуправления должны предоставлять земельные участки исключительно из состава участков, сформированных утвержденным на основании проекта планировки проектом межевания территории. Напомним, что согласно пп. 3 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Аналогичную норму необходимо предусмотреть для территорий реновации, но проект межевания обязательно должен разрабатываться совместно с проектом планировки такой территории.

Крайне важно предусмотреть автоматическую передачу сведений о таких земельных участках в ЕГРН (минуя продолжительную и финансово затратную стадию кадастровых работ). Такие участки могут иметь временный статус до принятия решения о реновации и автоматически сниматься с учета в случае, если такое решение не будет принято в определенный срок.

Статья 3 «Особенности регулирования градостроительных и земельных отношений» требует серьёзной доработки, так как содержит положения, несогласованные с Градостроительным кодексом РФ и подзаконными актами, принятыми в целях его реализации. Так, для реализации пункта 2 названной статьи зоны реновации выделяются в качестве отдельной функциональной зоны в карте функциональных зон, содержащейся в генеральном плане поселения или городского округа. Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральном плане, должны включать в себя дополнительно сведения о планируемых для размещения объектах жилищного и нежилого фонда и социальной инфраструктуры, входящих в программу реновации. Требуется внесение изменений в Градостроительный кодекс в части включения в перечни отображаемых на картах генерального плана планируемых объектов регионального и местного значения объектов, необходимых для осуществления реновации (жилого и иного назначения). В дополнение к требованиям Градостроительного кодекса необходимо будет внести изменения в Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утверждённые Приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 № 10.

Кроме того, вызывает сомнение определение «зон реновации» в генеральном плане, так как включение в программу реновации, то есть фактическое признание территории зоной реновации может состояться только после проведения процедур согласования с жителями домов, включаемых в зону реновации. А этого сделать на этапе подготовки генерального плана невозможно. Вероятно, такие зоны наравне с территориями комплексного и устойчивого развития должны быть определены в составе материалов по обоснованию, а не в составе утверждаемой части: на карте функционального зонирования и в положении о территориальном планировании. В правилах землепользования и застройки также считаем установление территориальных зон «зон реновации» нецелесообразным.

В случае установления функциональных зон реновации в генеральном плане неизбежно потребуется установление соответствующим им территориальных зон в составе правил землепользования и застройки. Установление таких зон в правилах вступит в противоборство с действующей нормой о запрете на формирование территориальной зоны с пересечением границ существующих земельных участков. Потребность в пересечении границей территориальной зоны реновации существующих земельных участков (исходя из сути самой реновации) возникнет непременно.

Единственный документ, который способен определить возможность проведения реновации, – это проект планировки территории и подготовленный в соответствии с ним проект межевания территории, для которых необходимо определить в Градостроительном кодексе особенности, связанные с более тщательными процедурами согласования и оценкой состояния недвижимости.

В составе материалов по обоснованию документации по планировке территории должно быть подготовлено и «Архитектурно-градостроительное решение», о котором говорится в п. 3 ст. 2 законопроекта. Отметим, что п. 9 ч. 4 ст. 42 Градостроительного кодекса уже предусматривает обязательность разработки в составе материалов по обоснованию проекта планировки территории вариантов планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых зонах).

Также «открытые публичные конкурсы» как отдельное мероприятие в данном случае совершенно неуместны. Реновация – это сложнейший комплекс взаимоувязанных социальных, экономических, инженерных и архитектурных мер, которые должны базироваться на принципах, провозглашённых ещё Витрувием: прочность, польза, красота. Отдельно от инженерных и экономических решений, подготовленных профессионально в составе документации по планировке, нельзя рассматривать решения архитектурные.

Не соответствует терминологии действующего законодательства п. 4 ст. 3 законопроекта, согласно которому проект застройки разрабатывается в соответствии с архитектурно-градостроительными решениями комплексной застройки. Очевидно, речь должна идти о проектной документации на объекты капитального строительства, разрабатываемой в соответствии с решениями утвержденных проекта планировки и проекта межевания территории реновации. В этой связи важно законопроектом предложить изменения в ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса, предусматривающие при выдаче разрешений проверку проектной документации и построенного, реконструированного объекта капитального строительства на предмет соответствия решениям утвержденной документации по планировке территории.

В этой связи считаем нецелесообразным применение законопроектом конструкции, предусматривающей установление особенностей регулирования градостроительных и земельных отношений. Соответствующие изменения и дополнения следует внести прямо в Градостроительный и Земельный кодексы (по примеру Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ о лесной амнистии).

 

Большое сомнение вызывает п. 9 ст. 3 законопроекта «В целях реализации решений о реновации со дня государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, его раздел, объединение, перераспределение и выдел из него нового земельного участка допускаются до осуществления сноса многоквартирного дома». Все изменения границ земельных участков территории реновации должны осуществляться только на основании проекта межевания территории, утверждённого в границах элемента планировочной структуры. Минимальным элементом является квартал, ограниченный красными линиями.

Важнейшим условием при принятии решения о реновации является утверждённая документация по планировке территории!

В связи с чем следует откорректировать п. 5 ст. 4 законопроекта, в котором говорится о том, что «в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации фонд организует разработку документации по планировке территорий, включенных в программу реновации».

Также в законопроекте прописаны заведомо нереализуемые нормы о предоставлении нового жилья с общей площадью помещений и количеством комнат не менее чем в жилье, подлежащем сносу. Такая норма будет провоцировать дальнейшее строительство «плохого» жилья, например, пятикомнатные квартиры (хрущёвки) общей площадью 50-60 метров.

 

Таким образом, институт считает, что при всей важности решения жилищной проблемы в Российской Федерации данный законопроект требует существенной доработки.

X
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Загрузка