3 сентября ИТП «Град» провёл вебинар, посвящённый изменениям в регулировании строительства на территориях, подверженных затоплению и подтоплению. К трансляции присоединились более 500 участников из 60 регионов России.

Спикерами выступили начальник отдела градостроительных исследований и методического обеспечения Ксения Кустова и начальник отдела по работе с разделами ГО и ЧС Ольга Коровайская.

Главное изменение

С 4 августа 2026 года Федеральный закон № 301-ФЗ изменил саму логику освоения территорий в границах зон затопления и подтопления.

Раньше нахождение участка в такой зоне не означало безусловного запрета на строительство. Объект можно было возвести, если проект предусматривал инженерную защиту: подсыпку территории, свайные фундаменты, дренаж, дамбы и другие решения. Защитные мероприятия выполнялись вместе со строительством.

Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства. Исключение сделано только для сооружений инженерной защиты. Кроме того, запрещено осваивать территорию в целях последующего капитального строительства — в том числе проводить подготовительные работы, которые могут быть отнесены к расчистке, осушению, вертикальной планировке или устройству насыпей.

Таким образом, наличие инженерной защиты в проектной документации само по себе больше не снимает запрет. По буквальному толкованию новой редакции статьи 67.1 Водного кодекса сначала необходимо построить защитное сооружение, затем добиться прекращения или изменения ЗОУИТ и только после этого приступать к капитальному строительству.

При этом запрет распространяется именно на объекты капитального строительства. Возможность размещения некапитальных объектов сохраняется. Статус линейных объектов необходимо определять отдельно с учётом их технических характеристик.

Как проверить, действует ли зона

По общему правилу зона затопления или подтопления считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, а прекратившей существование — после исключения этих сведений.

Однако до 1 января 2033 года действуют переходные положения: зона, установленная решением уполномоченного органа до 1 января 2031 года, может считаться установленной и при отсутствии сведений в ЕГРН. Поэтому одной выписки из реестра недостаточно. Необходимо также проверять решения Росводресурсов, сведения государственного водного реестра и региональные акты.

 Обратная ситуация тоже возможна: если территория затопления лишь ориентировочно показана в генеральном плане, но зона не была установлена в предусмотренном законом порядке, применять к участку ограничения ЗОУИТ нельзя.

Что меняется для градостроительной документации

Новые требования необходимо учитывать уже при выборе территории и подготовке документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

В документации рекомендуется:

Последовательность теперь имеет принципиальное значение: инженерная защита → прекращение или изменение зоны → освоение и застройка территории.

При этом локального решения на одном участке может оказаться недостаточно. Инженерная защита обычно представляет собой систему мероприятий, рассчитанную на территорию в целом. Кроме того, действующий порядок не позволяет просто исключить из установленной зоны один защищённый земельный участок.

Что делать с ранее начатыми объектами

Закон № 301-ФЗ вступил в силу без общего переходного периода. Поэтому на дату вебинара сохранялась правовая неопределённость в отношении объектов, строительство которых началось до 4 августа 2026 года, но ещё не завершено.

Отдельные исключения предусмотрены переходными нормами для ранее выданных разрешений и зон, установленных до определённых дат. Однако возможность достроить и ввести объект необходимо оценивать индивидуально — с учётом даты установления зоны, выдачи разрешения на строительство или направления уведомления.

На вебинаре также рассмотрели подготовленные Минстроем антикризисные меры. Они предполагали разрешить строительство и ввод объектов, если проектная документация предусматривает инженерную защиту, а также урегулировать завершение строительства и садовых домов, начатого до 4 августа 2026 года. На дату проведения вебинара эти положения ещё обсуждались и не являлись вступившей в силу нормой. Поэтому спикеры рекомендовали ориентироваться прежде всего на действующее законодательство и следить за последующими изменениями.

Что будет с существующей застройкой

Автоматического сноса объектов, оказавшихся в границах зоны затопления или подтопления, закон не предусматривает. Законно построенное здание не становится самовольной постройкой только из-за того, что позднее для территории установили ЗОУИТ.

Снос или приведение объекта в соответствие возможны в отдельных случаях, если его размещение создаёт угрозу жизни граждан. Такое решение принимается не автоматически, а в судебном порядке и при условии возмещения собственнику.

Если установление зоны сделало использование участка невозможным или причинило правообладателю убытки, законодательство предусматривает два механизма защиты: возмещение убытков, включая упущенную выгоду, либо выкуп участка и расположенных на нём объектов. Возможность применения этих механизмов зависит от обстоятельств конкретной ситуации, а судебная практика с учётом нового безусловного запрета ещё только будет формироваться.

Ответы на практические вопросы

В ходе вебинара участники разобрали несколько распространённых ситуаций.

Если зона затрагивает только часть участка, объект капитального строительства можно разместить за её пределами — при условии соблюдения остальных требований.

Для инженерных коммуникаций необходимо определить, относится ли конкретное сооружение к объектам капитального строительства. Если относится, на него распространяется установленный запрет.

Механизм КРТ сам по себе не даёт исключений из требований статьи 67.1 Водного кодекса. В договоре о КРТ можно предусмотреть первым этапом строительство или финансирование инженерной защиты, затем прекращение либо изменение зоны и только после этого — застройку территории.

Если существующая дамба не оформлена и не имеет установленного собственника, её можно обследовать, подтвердить признаки гидротехнического сооружения и начать процедуру признания бесхозяйным объектом с последующим оформлением в публичную собственность. Другой возможный путь — провести новые изыскания и инициировать пересмотр зоны, если фактические условия территории изменились.

Какие вопросы пока остаются

Одной из главных нерешённых задач остаётся оценка достаточности инженерной защиты. Единая методика определения вреда от негативного воздействия вод и эффективности защитных мероприятий должна начать формироваться после вступления соответствующих положений в силу с 1 января 2027 года.

Кроме того, действующее регулирование не учитывает различия между затоплением и подтоплением и не дифференцирует ограничения в зависимости от уровня риска. Одинаковый запрет применяется как к территориям с угрозой паводкового затопления, так и к зонам слабого подтопления, где проблему иногда можно решить локальными техническими средствами.

Профессиональное сообщество предлагает уточнить регулирование, предусмотреть переходные положения для начатых проектов и создать более гибкий порядок изменения границ зон по результатам инженерных и гидрологических изысканий.

Главный вывод вебинара: зоны затопления и подтопления теперь необходимо учитывать не на стадии подготовки проектной документации, а значительно раньше — при выборе площадки, оценке её градостроительного потенциала и определении последовательности развития территории.

Смотреть запись вебинара: