Это не опечатка и не ошибка проектировщиков, а новая реальность градостроительного регулирования. Команда Института территориального планирования «Град» провела вебинар «Правила землепользования и застройки: особенности и инструменты разработки. Редактор ПЗЗ», где эксперты детально разобрали, как работать в условиях масштабных изменений, вступивших в силу после 1 марта 2026 года.
Главным триггером изменений стал Федеральный закон № 295‑ФЗ, который кардинально перекроил подходы к зонированию. За границами населённых пунктов из ПЗЗ фактически исключили земли сельскохозяйственного назначения, лесной фонд и особо охраняемые природные территории (ООПТ). Для водного фонда четкий механизм в законе пока и вовсе отсутствует.
Что изменилось в правовом режиме земель?
Исключение из ПЗЗ не означает, что территории остались в правовом вакууме. Изменился сам инструмент управления: теперь виды разрешённого использования (ВРИ) для таких земель определяются не градостроительными регламентами, а иными профильными документами:
- Для лесов — лесохозяйственными регламентами;
- Для ООПТ — положениями о соответствующих территориях;
- Для сельхозземель — решениями региональных органов власти (вплоть до принятия специального федерального закона).
Важные исключения: Для садоводческих и огороднических товариществ (СНТ/ОНТ), расположенных на сельхозземлях, градостроительный регламент ПЗЗ продолжает действовать в прежнем режиме. Кроме того, закон содержит прямое переходное положение: если регламент для сельхозучастка был установлен до 1 марта 2026 года, пересматривать его в обязательном порядке не нужно.
Еще одно критически важное новшество касается предельных параметров строительства. Теперь в них официально закреплен допустимый процент площади под вспомогательные виды использования. Это закроет лазейку для недобросовестных застройщиков, которые под видом «вспомогательных объектов» возводили полноценные основные здания.
Топ-3 ошибок проектировщиков и чиновников при новом зонировании
В рамках вебинара эксперты ИТП «Град» на реальном примере показали, как из-за новых требований законодательства зона покрытия ПЗЗ одного из поселений «съёжилась» сразу на 40%. На основе этой практики был составлен рейтинг главных трудностей, с которыми сталкиваются специалисты:
- Путаница с полномочиями по установлению ВРИ. По старой привычке специалисты уповают на градостроительный регламент. Игнорирование того, что для сельхозземель теперь нужен вердикт регионального чиновника, а для лесов — лесохозяйственный регламент, оборачивается лавиной отказов со стороны Росреестра.
- Игнорирование лимитов на вспомогательные виды использования. Если не учесть новый параметр предельной площади «вспомогашки» при проектировании, объект гарантированно получит судебный иск от соседей или протест прокуратуры.
- Ручная корректировка границ в устаревшем ПО. Попытки двигать линии зон «на глаз» в старых ГИС-программах неизбежно приводят к нарушению топологии: возникают пустоты, наложения и пересечения с участками из ЕГРН. На исправление этих стыков уходят недели, но ошибки часто обнаруживаются уже на этапе верификации в ведомствах.
Как автоматизировать процесс и исключить ошибки?
Решением озвученных проблем интеграции нового законодательства в практику стал «Редактор ПЗЗ» — специализированный модуль платформы ЦИМ УРТ от ИТП «Град».
Инструмент берет на себя рутинный контроль и страхует пользователя от человеческого фактора:
- Автоматически подсказывает, какой именно документ должен устанавливать ВРИ для конкретного типа земель;
- Контролирует соблюдение нормативного лимита площади под вспомогательные виды использования;
- Блокирует сохранение изменений при попытке создать наложение границ или пересечь существующий участок из ЕГРН.
Внедрение «Редактора ПЗЗ» в оперативную деятельность муниципальных и региональных органов архитектуры, а также частных проектных организаций позволяет:
- Автоматизировать рутину и сократить сроки внесения изменений на 40-60%;
- Исключить ошибки топологии благодаря встроенному контролю в соответствии с требованиями ГИСОГД;
- Снизить финансовые и организационные затраты.
