Статьей 26 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений в том числе и об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

В соответствии с положениями статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков либо их частей осуществляется по разным основаниям, в том числе и в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. Перечень объектов капитального строительства, в целях размещения и реконструкции которых возникают основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определен в пункте 2 статьи 49 Земельного кодекса РФ. Такими объектами являются:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

• объекты использования атомной энергии;

• объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

• объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

• объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Земельным законодательством определены условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В статье 56.3 Земельного кодекса РФ указано, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные выше объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с положениями статьи 41 Градостроительного кодекса РФ в случае необходимости изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения подготовка документации по планировке территории является обязательной. Один из видов документации по планировке территории – проект межевания территории. В свою очередь текстовая часть проекта межевания территории включает перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются изъятие для государственных или муниципальных нужд. В графической части проекта межевания отображаются границы образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их изъятие для государственных или муниципальных нужд. В случае отсутствия утвержденного проекта межевания территории уполномоченным органом власти утверждается схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории в целях дальнейшего образования земельных участков, планируемых к изъятию.

В соответствии со статьями 11, 56.2 Земельного кодекса РФ принятие решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется уполномоченными органами власти. В соответствии с положениями статьи 56.3 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. Согласно положениям статьи 56.6 Земельного кодекса РФ в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в статье 56.8 Земельного кодекса РФ.

Чтобы лучше проиллюстрировать алгоритм изъятия земельных участков или их частей для государственных или муниципальных целей, рассмотрим конкретный пример, связанный с изъятием земельных участков в границах территорий общего пользования, которые определены установленными красными линиями в проекте планировки территории.

Предположим, что в документах территориального планирования запланирована к размещению автомобильная дорога. В свою очередь документация по планировке территории населенного пункта должна обеспечивать возможность размещения такого объекта в границах улично-дорожной сети, в том числе и за счет установления красных линий необходимой ширины исходя из расчетных параметров планируемой дороги. Красные линии в этой ситуации определяют границы перспективной улично-дорожной сети с учетом строительства такой дороги.

Согласно определению Градостроительного кодекса РФ красные линии – это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования. А улично-дорожная сеть относится к территориям общего пользования. В случае размещения, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые запланированы на территориях общего пользования, т. е. за пределами красных линий, в проекте межевания будет запланировано образование земельных участков с учетом красных линий. Требования к образуемым земельным участкам регламентированы главой I.1 «Образование земельных участков» Земельного кодекса РФ, параметры установлены градостроительным регламентом в правилах землепользования и застройки. Таким образом, возможность изъятия земельного участка целиком или только его части определяется на стадии подготовки проекта межевания территории.

Если внутри планировочного элемента (вне границ территорий общего пользования) возможно образовать земельный участок, соответствующий предельным значениям параметров, установленных в градостроительном регламенте, то в рамках процедуры изъятия земельного участка можно будет осуществить изъятие только необходимой части исходного земельного участка, оставив при этом правообладателю новый земельный участок, образованный в соответствии с требованиями законодательства, в том числе и в части возможного его использования в соответствии с целевым назначением.

На рисунке 1 приведен фрагмент совмещения красных линий, территориальных зон, границ образуемых земельных участков, планируемого объекта капитального строительства в виде автомобильной дороги местного значения. На рисунке видно, что в отношении исходных земельных участков, из которых можно образовать новые земельные участки (с соблюдением требований земельного законодательства и предельных параметров для земельных участков и объектов капитального строительства, указанных в градостроительном регламенте (рис. 2)), в дальнейшем возможно осуществить изъятие только их части для размещения автомобильной дороги. Но в ряде случаев изъятие земельного участка осуществляется полностью. Перечислим их:

• образуемые земельные участки (расположенные в границах элементов планировочной структуры вне территорий общего пользования) не будут соответствовать параметрам для земельных участков и объектов капитального строительства, определенных градостроительным регламентом в правилах землепользования и застройки;

• образование новых участков приведет к невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением;

• объект капитального строительства жилого и нежилого назначения расположен за пределами установленных красных линий либо пересекается красными линиями.

В заключение отметим, что и процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и подготовка к ней – процесс достаточно длительный. Тем не менее в сфере земельно-имущественных отношений изъятие является одним из инструментов, позволяющих реализовать запланированные мероприятия в части размещения и реконструкции объектов капитального строительства, которые в свою очередь предназначены для повышения качества жизни нашего общества.