1. Введение.
2. Приоритетный проект «Новомихайловский посад». Характеристика местоположения.
2.1. Исторический посад: прошлое и настоящее.
2.2. Принципы и направления развития проекта.
3. Ограничения, препятствующие реализации.
3.1. Земли лесного фонда.
3.2. Зоны подтопления и затопления.
3.3. Особо ценные сельскохозяйственные угодья.
4. Непреодолимые препятствия.
5. Последствия для региона.
6. Альтернативные пути развития.
7. Важность учета всех аспектов при планировании.
1. ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день, девелоперские проекты в России представляют собой важную часть экономики страны. Они включают в себя строительство жилых и коммерческих объектов, таких как: жилые комплексы, офисные здания, торговые центры, гостиницы и другие.
Стоит отметить, что девелопер - это лицо, специализирующееся на управлении проектами в сфере недвижимости. Он может выступать как в роли инвестора, так и в роли проектировщика, застройщика и риэлтора. Девелопер рассматривает территорию будущей застройки с позиции бизнеса, концентрируясь, прежде всего, на организации рабочего процесса с подрядчиками и инвесторами, стратегическом управлении и риск-менеджменте, как на комплексе задач, где строительство – хоть и приоритетная, но лишь одна из его частей.
В последние годы в России наблюдается рост числа девелоперских проектов. Это связано с увеличением спроса на недвижимость, развитием инфраструктуры и улучшением условий для бизнеса. Девелоперы активно работают над созданием новых объектов, которые соответствуют современным требованиям и стандартам. Однако, их деятельность сталкивается с рядом проблем. Одной из них являются административные барьеры, замедляющие процесс получения разрешений и согласований на строительство. Также девелоперы сталкиваются с финансовыми рисками, связанными с изменением экономической ситуации в стране или регионе, и прочими препятствиями. В том числе, в некоторых регионах существует конкуренция за ограниченные ресурсы, такие как земельные участки или отсутствие территорий для строительства.
2. ПРИОРИТЕТНЫЙ ПРОЕКТ «НОВОМИХАЙЛОВСКИЙ ПОСАД». ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.
В качестве примера, рассмотрим уникальный, девелоперский проект «Новомихайловский посад», который был запланирован к реализации в южном субъекте нашей страны, в Краснодарском крае, омываемом Черным и Азовским морем. Вдоль побережья Черного моря, на юге Краснодарского края, расположен Туапсинский район. Проект «Новомихайловский посад» был разработан в одном из девяти поселений Туапсинского района – Тенгинском сельском поселении.
Рис. 1. Геопространственное положение Краснодарского края в структуре Российской Федерации
Рис. 2. Геопространственное положение Туапсинского района в структуре Краснодарского края
Рис. 3. Геопространственное положение Тенгинского сельского поселения в структуре Туапсинского района
Рис. 4. Общая оценка и характеристика Тенгинского сельского поселения
Рис. 5. Макет проекта «Новомихайловского посад» в структуре Тенгинского сельского поселения
В соответствии со Стратегией социально-экономического развития, разработанной на территории Туапсинского района до 2030 года, в Тенгинском сельском поселении предусмотрена реализация проекта «Новомихайловский посад», в рамках которого предполагается комплексное развитие незастроенной территории, общей площадью 700 га. Реализация проекта такого типа и масштаба, несомненно окажет положительный эффект на Туапсинский район и Черноморскую экономическую зону, в целом.
2.1. ИСТОРИЧЕСКИЙ ПОСАД: ПРОШЛОЕ И НАСТОЯЩЕЕ
Помимо привлекательного местоположения и природных особенностей территории, интересно и само название проекта, оно отсылает нас к традициям образования средневековых, древнерусских городов. Посадом, исторически, называли торгово-ремесленное поселение, примыкающее к стенам города или крепости, и не имеющим оборонительных позиций. Также, здесь жили и работали многие жители города.
Планируемая территория «Новомихайловского посада» примыкает к сформированной, центральной части Тенгинского поселения, селу Тенгинка – его административному центру. Название проекта подчеркивает уважение к исторически сложившейся значимости поселения и выделяет важность развития новой территории.
2.2. ПРИНЦИПЫ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА
Территория Новомихайловского посада располагается между горными вершинами и живописным Черноморским побережьем, в устье реки Шапсухо. Река Шапсухо едва ли ни единственная река на побережье Туапсинского и Геленджикского районов, устье которой круглый год открыто в море и никогда не закрывается.
На момент разработки проекта, а именно, на 2009 год, была выполнена подготовка проекта и такие виды работ, как: приобретение земли, получение статуса полной частной собственности, сотрудничество с местным и региональным правительством для разработки комплексного проекта для всей территории. Поэтапный процесс планирования был рассчитан на 10 лет. Планируемый туристический оазис предполагает формирование полифункциональной среды, с возможностью размещения около 4 000 жителей.
Территория посада поделена на крупные смысловые блоки:
1. Центр посада – главный блок, точка схода всех функциональных блоков посада. Объекты: места для работы, общения, делового времяпровождения.
2. Медицина и спорт. Объекты: спа-центр, реабилитационный центр, островки спорта.
3. Отдых и досуг. Объекты: поле для гольфа, парки, аттракционы, развлекательный центр с рестораном, магазинами, кинотеатром и тд.
4. Кампус. Объекты: учебный корпус для профессионального образования и жилая инфраструктура для студентов.
5. Обслуживающий сервис. Объекты: конференц-залы, отели, места для временного проживания.
6. Жилой блок. Объекты: места для постоянного проживания разных сегментов
Рис. 6. Стратегия СЭР Туапсинского района. Принципы развития Новомихайловского посада и его размещение в системе Тенгинского поселения
Рис. 7. Стратегия СЭР Туапсинского района. Принципы развития Новомихайловского посада и его размещение в системе Тенгинского поселения
Видение или цели проекта:
-
создание одного из самых привлекательных мест отдыха в России;
-
строительство круглогодичного центра активности, благодаря сочетанию таких объектов, как: кампус высшего образования, медицинский и спортивный центры, места для отдыха и постоянного проживания;
-
сохранение природы с помощью экологически устойчивого подхода – создания чистого и зеленого курорта, который бы смог приумножить туристическую привлекательность региона на Черноморском побережье, что привело к повышению развития инфраструктуры и росту экономики края.
3. ОГРАНИЧЕНИЯ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИЕ РЕАЛИЗАЦИИ
Инвестиционная политика городов в России направлена на привлечение инвестиций, создание благоприятных условий для бизнеса и развития инфраструктуры. И зачастую, девелопер, рассматривая потенциальные территории, предполагает беспрепятственную реализацию своего проекта. Однако, в процессе исследования условий территории выявляются юридические или экологические ограничения, которые могут представлять существенные риски для планируемого использования.
В том числе, проект Новомихайловского посада столкнулся с рядом ограничений землепользования, которые стали серьезным препятствием к реализации проекта.
Рис. 8. Концепция пространственного развития Тенгинского сельского поселения. Ограничения землепользования в границах Тенгинского сельского поселения
Разберем проблемы реализации проекта подробнее.
3.1. ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА
Одной из главных проблем, с которой столкнулся проект, стали лесные участки. Краснодарский край обладает богатым природным наследием, в том числе обширными лесными массивами. Лесные территории Джубгского лесничества занимают значительную часть региона и Тенгинского поселения, в частности. Так, 86% территории Тенгинского сельского поселения составляют лесные территории, которые ограничивают его территориальное развитие.
Лесничества принадлежат государству, создаются для обеспечения устойчивого управления лесными территориями, их сохранения и приумножения. Они выполняют функции по организации лесохозяйственных мероприятий, контролю за соблюдением лесного законодательства.
В соответствии с Лесным кодексом РФ леса, расположенные на землях лесного фонда, по целевому назначению подразделяются на защитные, ценные, городские, эксплуатационные и резервные. Каждая из категорий лесов имеет свои функции, особенности управления и использования.
Также, на сегодняшний день, существует проблема несоответствия границ лесничеств у разных государственных органов и ведомств, в том числе и в Туапсинском районе, что значительно затрудняет процесс планирования территории.
Кроме того, лесные территории размещены и в границах существующих населенных пунктов -села Тенгинка и села Лермонтово. Что, в свою очередь, является ограничением для их развития.
Рис. 9. Концепция пространственного развития Тенгинского сельского поселения. Общая характеристика и оценка территории Тенгинского сельского поселения
Рис. 10. Концепция пространственного развития Тенгинского сельского поселения. Общая характеристика и оценка территории Тенгинского сельского поселения
Территории планируемого проекта Новомихайловского посада являются территориями приоритетного развития, которые помогли бы решить и проблемы поселения, связанные с территориальной недоступностью. Одной из таких проблем является отсутствие территорий для строительства муниципального жилищного фонда, в том числе, для льготных категорий граждан.
Стоит отметить, что на территориях, занятых лесными участками, строительство ограничено законодательством, так как они предназначены для сохранения природы и экологического баланса. А также, вырубка лесов и застройка на данных территориях могут привести к разрушению среды обитания животных и растений, эрозии почв, загрязнению воздуха и воды.
Рис. 11. Пересечение границы Новомихайловского посада с землями лесного фонда
Наглядно видно, что лесные угодья занимают территории, как в самих населенных пунктах: сёлах Лермонтово и Тенгинка, так и на территории планируемого проекта Новомихайловский посад. Из этого следует, что 20% территории внутри населенных пунктов составляет лесной массив, в границах территории Новомихайловского посада эти территории составляют 40%.
Для земель населенных пунктов не действует целый ряд ограничений, установленных федеральным законодательством для земель лесного фонда. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, на лесных территориях допускаются лишь в прямо перечисленных целях (часть 1 статьи 21 Лесного кодекса РФ), к которым, например, строительство жилья не относится. Даже возведение и эксплуатация некапитальных строений, сооружений, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, на территориях, занятых лесом, ограничено определенными целями, к которым не относится осуществление большинства видов экономической деятельности (часть 1 статьи 21.1 Лесного кодекса РФ).
Таким образом, лесные территории создают определённые препятствия для свободного развития проекта, требуя соблюдения строгих норм и учёта экологических аспектов. Однако, при правильном подходе эти ограничения могут быть преодолены путём интеграции зелёных зон в концепцию проекта и соблюдения всех законодательных требований.
3.2. ЗОНЫ ПОДТОПЛЕНИЯ И ЗАТОПЛЕНИЯ
Рис. 12. Пересечение границы Новомихайловского посада с зонами затопления и подтопления
Следующей трудностью, с которой столкнулся проект Новомихайловский посад стали зоны затопления и подтопления.
Возведение нового строительства в зонах затопления и подтопления недопустимо, ввиду ряда причин, связанных с безопасностью, экономической целесообразностью и соблюдением градостроительных норм. Зоны затопления и подтопления – территории, прилегающие к водным объектам и затапливаемые с определенной периодичностью или при определенном уровне воды.
Данные территории характеризуются высоким риском наводнений, которые могут привести к серьёзным последствиям и значительным материальным потерям. Строительство в таких зонах увеличивает вероятность катастрофических разрушений и затрудняет проведение аварийно-спасательных работ. Законодательство предусматривает ограничения (нормативные требования) и запреты на строительство в зонах затопления и подтопления для предотвращения возможных рисков и обеспечения безопасности населения.
При изучении территории, мы видим, что значительная часть будущего проекта Новомихайловский посад находится в зоне риска. Стоит отметить, что оба населенных пункта (с. Тенгинка, с. Лермонтово) пересекает река Шапсухо, являющаяся горной рекой, в связи с чем, существует ряд особенностей. Например, русло горной реки имеет крутой наклон, оттого подъем уровня воды достаточно быстро может привести к затоплению близлежащих территорий, в том числе, после сильных дождей. Также, поведение горных рек непредсказуемо, ведь в горных районах реки может произойти образование естественной плотины из-за обвалов или селей, что может привести к мощному паводку и являться угрозой. Необходимо отметить, что зоны затопления и подтопления занимают 60% от всей площади Новомихайловского посада, что накладывает существенные ограничения для реализации проекта.
3.3. ОСОБО ЦЕННЫЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ
Рис. 13. Пересечение границы Новомихайловского посада с особо ценными сельскохозяйственными угодьями
Третьим фактором, сдерживающим территориальное развитие, является наличие на территории особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством.
Данные территории имеют важное значение для региона и закреплены законодательно, согласно распоряжения главы администрации Краснодарского края от 25.10.2005 №890-р. Выделение и защита особо ценных сельскохозяйственных угодий помогает контролировать распространение городской застройки на сельские территории, предотвращая нежелательные последствия чрезмерной урбанизации, такие как потеря природных ресурсов. В том числе, описываемые территории поддерживают биоразнообразие, сохраняя природную экосистему и поддерживая экологический баланс.
Стоит подчеркнуть, что особо ценные сельскохозяйственные угодья занимают 30% от всей территории Новомихайловского посада.
4. НЕПРЕОДОЛИМЫЕ ПРЕПЯТСТВИЯ
Преемственность градостроительной документации обеспечивает согласованность и последовательность в планировании и развитии территорий. Таким образом, при разработке Стратегии социально-экономического развития Туапсинского района были определены основные направления развития и стратегические приоритеты.
В последствии, выявленные ограничения в рамках подготовки документа стратегического планирования - Концепции пространственного развития, определили задачи дальнейшего планирования территории.
В составе комплекса описываемой документации, согласно логике учета и принятия решений, генеральный план занимает важное место. Вместе с тем, генеральный план Тенгинского сельского поселения не смог учесть проект Новомихайловский посад в своем составе. Также, в связи с выявленными особенностями территории, граница Тенгинского поселения существенно сократилась.
Рис. 14. Сравнение границ населенных пунктов
Анализируя трудности, с которыми пришлось столкнуться проекту, надо признать, что они существенно влияют на территорию. Важно подчеркнуть, что существуют ограничения, связанные с законодательством, нехваткой свободных территорий, а также с отсутствием дальнейшей поддержки со стороны местных органов власти. Все эти факторы сделали реализацию девелоперского проекта невозможной. Таким образом, проект «Новомихайловский посад» стал своеобразным миражом, который так и не воплотился в реальность. Вследствие проект остался лишь на бумаге, а Тенгинское сельское поселение продолжает развиваться без этого амбициозного плана.
5. ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ РЕГИОНА
В результате, мы понимаем, что невозможность Новомихайловского посада к реализации несет за собой потерю сформированных проектом смыслов. Девелоперский проект мог бы стать стимулом экономического развития для региона, создания новых рабочих мест, увеличения налоговых поступлений в бюджет и рассвету инвестиционного климата. Проект предусматривал и строительство жилья, что помогло бы решить задачу с нехваткой территорий и в соседних поселениях, в том числе. Особенное внимание сконцентрировано на туристическом потенциале, что могло оказать влияние на конкурентоспособность как для Туапсинского района, так и для Краснодарского края и Черноморской экономической зоны.
6. АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ПУТИ РАЗВИТИЯ
Однако, несмотря на непреодолимые препятствия, стоит отметить, что у проекта могли бы быть альтернативные пути развития. Приведем примеры:
- Территории, занятые лесными участками, могут быть предоставлены в пользование в виде аренды. Согласно Лесного Кодекса РФ ч. 3.1. статьи 72, для реализации приоритетного инвестиционного проекта, есть возможность заключения договора аренды.
- Реализация мероприятий по инженерной подготовке от затопления, оказали бы существенное влияние на территорию, создав условия для ее развития. К данным методам можно отнести искусственное повышение поверхности территории до незатопляемых планировочных отметок. Обвалование- создание дамб, насыпей или других ограждающих конструкций, которые препятствуют распространению воды и помогут удержать воду. В том числе, необходимо устройство руслорегулирующих сооружений и сооружений по регулированию и отводу поверхностного стока. Ежегодная очистка русел рек повысит эффективность водоотведения, а посадка деревьев-гигрофитов поможет улучшить функции дренажа.
- На территориях особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий возможно размещение площадей под жилищное строительство, но только при переводе территорий из земель особо ценного сельскохозяйственного использования, в земли населенного пункта под межмуниципальную жилищную площадку.
7. ВАЖНОСТЬ УЧЕТА ВСЕХ АСПЕКТОВ ПРИ ПЛАНИРОВАНИИ
Подводя итог, мы видим, как проект Новомихайловского посада стал примером того, как даже самые перспективные идеи могут столкнуться с непреодолимыми препятствиями. Важно учитывать все аспекты при планировании подобных проектов, чтобы избежать подобных ситуаций в будущем
