30.12.2020 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», который внес существенные изменения в Градостроительный, Земельный, Жилищный кодексы РФ и ряд федеральных законов в части регулирования комплексного развития территории.

Новые правила разработаны для установления единого порядка комплексного развития территорий взамен ранее существовавшей системе договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

 Новый механизм развития территории

В действующее законодательство введено новое понятие – комплексное развитие территорий, под которым подразумевается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования.

Выделено четыре вида комплексного развития территории в зависимости от качественных характеристик территории и инициатора мероприятий:

1. По инициативе органов власти и местного самоуправления:

• комплексное развитие территории жилой застройки;

• комплексное развитие территории нежилой застройки;

• комплексное развитие незастроенной территории;

2. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей.

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в границах одного или нескольких застроенных элементов планировочной структуры, их частей, на которых расположены:

• многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

• многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но которые соответствуют критериям ветхости, установленным на уровне региона.

К таким критериям могут быть отнесены:

• высокий процент физического износа конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент);

• высокая совокупная стоимость капитального ремонта;

• индустриальный период домостроения многоквартирного дома по типовым проектам;

• ограниченное работоспособное техническое состояние;

• отсутствие централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Кроме вышеуказанных аварийных и ветхих многоквартирных домов в границы территорий комплексного развития жилой застройки могут быть включены и другие территории и объекты недвижимости, находящиеся в границах элемента планировочной структуры.

Вопрос о включении в территорию комплексного развития жилой застройки или исключении из указанной территории многоквартирного дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но которые соответствуют критериям ветхости, установленным на уровне региона, решается на общем собрании собственников многоквартирных домов.

Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в границах одного или нескольких застроенных элементов планировочной структуры, их частей, на которых расположены земельные участки:

• занятые объектами (за исключением многоквартирных домов), признанными аварийными и подлежащими сносу, реконструкции;

• занятые объектами (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании региональных адресных программ;

• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов не соответствуют градостроительным регламентам;

• на которых расположены объекты, признанные в установленном порядке самовольными постройками.

Кроме вышеуказанных земельных участков в границы территорий комплексного развития нежилой застройки могут быть включены и другие территории и объекты недвижимости, находящиеся в границах элемента планировочной структуры, за исключением многоквартирных домов.

Комплексное развитие незастроенной территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, на которых расположены земельные участки государственной или муниципальной собственности либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами, при условии, не обремененные правами третьих лиц.

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется правообладателями в отношении их земельных участков или правообладателями расположенных на них объектов недвижимости.

Включение в границы территории комплексного развития земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения или занятых ими, не допускается, за исключением случаев согласования с уполномоченными органами.

 Комплексное развитие территории в градостроительной документации

По общему правилу, территории, в отношении которых планируется комплексное развитие, должны быть определены на карте градостроительного зонирования муниципальных правил землепользования и застройки.

Также, в качестве исключения, решение о комплексном развитии может быть принято в отношении иной территории, не указанной в правилах землепользования и застройки, даже если такое решение противоречит генеральному плану. Регион может установить запрет на комплексное развитие территории, не указанной в правилах землепользования и застройки.

Реализация решения о комплексном развитии территории осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории. Такая документация разрабатывается самостоятельно лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации по планировке территории.

Разработанную документацию утверждают уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.

В случае если для реализации решения о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, документация по планировке территории разрабатывается одновременно с изменением генерального плана, правил землепользования и застройки. Такие изменения должны быть внесены не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки. При этом утверждение документации по планировке допускается до утверждения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки.

В случае необходимости изменения генерального плана общественные обсуждения или публичные слушания по проекту изменений могут проводиться в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.

В случае необходимости изменения правил землепользования и застройки общественные обсуждения или публичные слушания по проекту изменений проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в срок не более чем один месяц.

Допускается одновременное проведение публичных слушаний, общественных обсуждений по проектам, предусматривающим внесение изменений в генеральный план, а также проектам документации по планировке территории, подлежащей комплексному развитию.

Порядок комплексного развития территории

Комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Регион наделяется исключительным правом определять порядок реализации решения о комплексном развитии территории, порядок определения границ территории, подлежащей комплексному развитию, и иные требования к комплексному развитию территории, осуществляемому по решениям региональной и муниципальной власти.

Процедура комплексного развития территории по инициативе публично-правовых образований состоит из следующих этапов:

1) для жилой и нежилой застройки – подготовка, и при необходимости согласование, проекта решения о комплексном развитии территории;

2) для жилой и нежилой застройки – опубликование проекта решения о комплексном развитии территории в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, а также для нежилой застройки – направление предложения о заключении договора о комплексном развитии территории всем правообладателям объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории;

3) для жилой застройки – проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки (предельный срок не может быть менее одного месяца);

4) принятие решения о комплексном развитии территории и его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов;

5) для нежилой застройки – заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение;

6) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории (за исключением случаев самостоятельной реализации);

7) заключение договора о комплексном развитии территории (за исключением случаев самостоятельной реализации);

8) для незастроенной территории – предоставление земельных участков в аренду без торгов;

9) подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки;

10) для жилой застройки – определение этапов реализации решения о комплексном развитии территории с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение;

11) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков.

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии одним или несколькими правообладателями земельных участков, объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование. Для заключения договора с правообладателями принятие решения о комплексном развитии и проведение торгов не требуется.

Договор о комплексном развитии территории может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории. В отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию, может быть заключен один или несколько договоров.

Комплексное развитие территории и изъятие для государственных и муниципальных нужд

Принятие решения о комплексном развитии территории – основание для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

При этом для жилой застройки не могут быть изъяты:

• земельные участки для размещения объектов федерального значения или занятые ими, за исключением случаев согласования с уполномоченными органами;

• земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, которые не признаны аварийными или соответствующими критериям ветхости, установленным региональной властью;

• земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением аварийных или соответствующих критериям ветхости, установленным региональной властью;

• иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Помещения в многоквартирных домах, включенных в границы территории развития жилой застройки, подлежат изъятию (для аварийных домов), передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор (для домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но которые соответствуют критериям ветхости, установленным на уровне региона)

Помещения в многоквартирных домах, включенных в границы территории развития жилой застройки, подлежат изъятию (для аварийных домов), передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор (для домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, но которые соответствуют критериям ветхости, установленным на уровне региона). При этом, по общему правилу, расходы на указанные мероприятия несет лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории.

Внесение в ранее утвержденные правила землепользования и застройки в целях их приведения в соответствие с новыми требованиями к комплексному и устойчивому развитию не требуется.

По общему правилу, ранее заключенные договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров, сохраняют свое действие.

Также сохраняют действие договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», а также договоры аренды земельных участков единого института развития.