Оценка экономической эффективности играет ключевую роль при реализации проектов по развитию территории. Оценка экономической эффективности важна по следующим причинам:

1.     Обоснование целесообразности проекта – экономическая оценка предлагаемых градостроительных решений, определение окупаемости инвестиций.

2.     Оптимизация ресурсов позволяет найти баланс между затратами и ожидаемыми результатами проекта, способствует рациональному использованию бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования.

3.     Повышение качества проектных решений – выявление наиболее эффективных архитектурно-планировочных и градостроительных решений, оценка влияния проекта на развитие городской среды в долгосрочной перспективе.

4.      Привлечение инвесторов – демонстрирует инвестиционную привлекательность проекта, позволяет обосновать выгоду для потенциальных инвесторов.

Оценка экономической эффективности используется при разработке проектов комплексного развития территорий. Компания «ИТП «Град» в период с 2021 по 2024 годы проводила разработку 43 мастер-планов по комплексному развитию территорий для г. Нижневартовска, г. Нягани, г. Благовещенска и пгт Пойковский. Для каждого мастер-плана была проведена оценка экономической эффективности проектных решений.

Анализ экономической эффективности проектных решений по комплексному развитию территории включает:

1.           Определение параметров жилищного строительства. На данном этапе рассчитывается объем жилищного строительства. Определяется планируемая численность населения, проживающего на данной территории. Проводится анализ потребности и целесообразности строительства объектов коммерческого сектора, рассчитывается количество рабочих мест на данных объектах.

2.           Определение затрат бюджета на объекты инфраструктуры. Разрабатывается перечень необходимых к строительству объектов с указанием основных параметров, включая затраты на строительство, по следующим сферам:

• транспортная инфраструктура;

• инженерная инфраструктура по направлениям (теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение);

• социальная инфраструктура по направлениям (образование, культура, физическая культура и спорт, молодежная культура, здравоохранение).

3.           Расчет объема ежегодных налоговых отчислений. Ежегодные налоговые отчисления рассчитываются по следующим видам налогов:

• налог на имущество физических лиц;

• земельный налог;

• налог на имущество юридических лиц;

• налог на доходы физических лиц.

Объем налоговых отчислений рассчитывается с учетом следующих показателей:

•  налоговая ставка;

• налогооблагаемая база;

• кадастровая стоимость земельных участков;

• кадастровая стоимость объектов недвижимости;

• прогнозируемое количество новых рабочих мест.

4.           Определение уровня рентабельности инвестора. На данном этапе рассчитываются затраты и потенциальный доход инвестора. К основным затратам инвестора относятся:

• затраты на строительство многоэтажных жилых домов, индивидуальных жилых домов, объектов коммерческой недвижимости;

• затраты на изъятие и выкуп жилых помещений, коммерческой недвижимости, земельных участков;

• затраты на снос ликвидируемых зданий;

• прочие затраты инвестора (арендные платежи на период строительства, затраты на изменение зон объектов культурного наследия и т. д.).

Доход инвестора связан с продажей недвижимости и основан на прогнозе рыночной стоимости запланированных к строительству объектов недвижимости.

При разработке мастер-планов по комплексному развитию территорий в г. Нижневартовске были выявлены наиболее привлекательные территории для строительства. Всего было проанализировано 16 территорий, подлежащих градостроительному преобразованию в целях комплексного развития. 

Рисунок 1. Территории, подлежащие градостроительному преобразованию в целях комплексного развития в г. Нижневартовске

Наиболее привлекательными территориями для строительства в г. Нижневартовске являются квартал Б, квартал В-5 (2 этап), квартал К-2, микрорайон 1 П (1 этап), квартал 33. Ранжирование территорий проводилось по следующим показателям:

• затраты бюджета на объекты инфраструктуры в расчете на 1 кв. м нового строительства;

• объем налоговых отчислений в расчете на 1 кв. м нового строительства;

• уровень рентабельности инвестора.

Результатом анализа экономической эффективности проектных решений по комплексному развитию территории является обоснование целесообразности проекта, оптимизация ресурсов, повышение качества проектных решений и формирование качественного инвестиционного предложения в целях привлечения инвестора. Таким образом, представленная методология демонстрирует комплексный подход к оценке экономической эффективности градостроительных проектов и может служить практическим инструментом для принятия решений в области территориального развития.