Оценка инвестиционных затрат в территориальном планировании служит ключевым инструментом для обоснования экономической целесообразности принятых решений и выявления оптимальных источников финансирования. Оценка объема инвестиций является неотъемлемой частью подготовки генеральных планов городских и муниципальных округов, поселений, схем территориального планирования муниципальных районов и субъектов РФ, программ комплексного развития систем инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также мастер-планов и стратегий социально-экономического развития территорий.
Современной системой структурирования и стандартизации процесса оценки стоимости проектов, обеспечивающей последовательный и прозрачный подход к формированию, анализу и контролю сметных оценок на всех этапах жизненного цикла инвестиционного проекта является Международный стандарт классификации сметных оценок AACE (Association for the Advancement of Cost Engineering). Стандарт AACE широко применяется во многих странах, в том числе и в России, как базовый инструмент для классификации сметных оценок. Международный стандарт предусматривает пять классов оценки стоимости капитальных вложений. Класс оценки определяется степенью проработки проектной документации и доступностью исходных данных. Каждый класс оценки соответствует определенной стадии проекта и используется для различных целей: от предварительного анализа инвестиций до утверждения бюджета и контроля затрат на этапе строительства.
Согласно стандарту AACE, 5-й класс — это предварительная укрупненная оценка стоимости (Rough Order of Magnitude, ROM), которая используется на самых ранних стадиях жизненного цикла проекта. Такая оценка применяется на уровне разработки идеи проекта, анализа инвестиционных возможностей и на этапе выбора между несколькими вариантами капиталовложений. Доля зрелости исходных данных составляет 0-2 % от полной детализации проектных решений. Оценка строится на минимальных данных: на базовом описании объекта, мощности, местоположении, укрупненных параметрах. Таким образом, в документах территориального планирования возможна оценка инвестиционных затрат планируемого проекта на уровне 5 класса стандарта AACE.
Для определения предварительной стоимости строительства объектов на предпроектной стадии, когда детальной сметной документации еще нет, нередко используется метод укрупненных нормативов цены строительства (далее – НЦС). Укрупненный норматив цены строительства – это показатель потребности в финансовых ресурсах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции; предназначен для планирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства (п. 33.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Для формирования обоснованных инвестиционных оценок в строительстве, бюджетного планирования, а также для контроля за эффективностью расходования средств при реализации государственных и муниципальных строительных проектов Минстрой России приказом от 29 мая 2019 г. № 314/пр утвердил Методику разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства, а также порядок их утверждения (далее – Методика). В Методике содержатся положения о том, как разрабатывать такие нормативы, какие исходные данные использовать, как учитывать особенности проектной документации, в том числе для объектов, строящихся в различных природно-климатических условиях, как утверждать и применять эти нормативы на практике. Основным инструментом для определения стоимости планируемого к строительству объекта капитального строительства являются сборники НЦС. Они формируются и утверждаются Минстроем России, регулярно актуализируются с учетом изменений рыночных цен и технологических решений. Сборники НЦС включают техническую часть, разделы с показателями, дополнительную информацию, таблицы технических характеристик конструктивных решений и видов работ, учтенных в показателе.
За основу при разработке НЦС принимаются природно-климатические, гидрогеологические и экономические показатели Московской области (базовый район). Для других регионов применяется коэффициент перехода к уровню цен соответствующего субъекта РФ. Учет инфляции и индексация стоимости производится с помощью индексов-дефляторов. Алгоритм расчета стоимости планируемого к строительству объекта по НЦС выглядит следующим образом:
1) сбор исходных данных по планируемому к строительству объекту: функциональное назначение объекта, мощностные характеристики, дата реализации проекта, регион строительства;
2) выбор норматива цены строительства по соответствующему сборнику с учетом функционального назначения и мощности объекта, расчет норматива путем интерполяции;
3) подбор коэффициентов, учитывающих регионально-экономические и природно-климатические факторы;
4) расчет прогнозной стоимости планируемого к строительству объекта по формуле;
5) индексация на прогнозную дату с помощью индекса-дефлятора.
При разработке показателей НЦС используются прямые затраты, накладные расходы и сметная прибыль, стоимость оборудования, затраты на строительство временных титульных зданий и сооружений, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, стоимость пусконаладочных работ, затраты на проектные и изыскательские работы, экспертизу, затраты на осуществление строительного контроля и резерв средств на непредвиденные работы и затраты, а также иные затраты, обусловленные особенностями объекта капитального строительства. Иными словами, Методикой определены виды постоянных затрат, которые повторяются при реализации всех объектов капитального строительства. Однако «переменные» такие затраты, как плата за покупку, аренду земли; затраты, связанные с подготовкой территории строительства; перенос сетей и некоторые другие, перечисленные в Методике, не включаются в расчет показателей НЦС. Прочие «переменные» затраты необходимо учитывать дополнительно уже непосредственно при расчете стоимости планируемого к строительству объекта. Кроме основного показателя НЦС также используются и вспомогательные сборники для определения стоимости инженерных сетей, транспортных объектов, объектов связи, благоустройства и озеленения, т. е. для полного комплекса работ, необходимых для строительства объекта капитального строительства.
Перечислим особенности и преимущества данного метода.
1. Скорость и простота расчета. Методика НЦС позволяет с минимальными временными и трудовыми затратами определить стоимость строительства на ранних этапах, что особенно важно для предварительного планирования и бюджетирования проектов.
2. Унификация и стандартизация. Использование утвержденных на государственном уровне нормативов обеспечивает единый подход к оценке стоимости, снижая субъективность и повышая сопоставимость смет разных проектов.
3. Обоснованность для бюджетных инвестиций. Методика обязательна для объектов, финансируемых из бюджета, и служит официальным инструментом обоснования лимитов финансирования и проверки достоверности сметной стоимости.
4. Актуальность и регулярное обновление. Сборники НЦС регулярно актуализируются с учетом изменений рыночных цен, технологий и требований законодательства, что позволяет учитывать современные условия строительства.
5. Возможность автоматизации. Современные программы поддерживают расчёты по НЦС, что дополнительно ускоряет и упрощает процесс составления сметной документации.
Но при этом НЦС разрабатываются преимущественно для новых объектов капитального строительства и не всегда подходят для оценки реконструкции и модернизации. Дополнительные расходы на подготовку территории, благоустройство, прокладку инженерных сетей, технологическое присоединение и ряд других работ не включаются в расчеты по НЦС и требуют отдельной оценки. Методика не учитывает индивидуальные особенности сложных или уникальных объектов, специфические технологические решения или нестандартные условия строительства, что может приводить к отклонениям от фактических затрат.
Поскольку укрупненные нормативы в России в основном разработаны для объектов непроизводственного назначения, для промышленных проектов, реализуемых без государственного финансирования, рекомендуется использовать метод аналоговой оценки. Оценка стоимости осуществляется на основе данных о ранее реализованных аналогичных объектах, сопоставимых по назначению, мощности, сложности и условиям строительства. Данный метод эффективен при наличии базы данных по завершенным проектам и широко применяется для предварительной оценки стоимости реализации проектов на ранних стадиях.
Официальной цифровой платформой для поиска, анализа и повторного использования проектной документации, а также для обоснования стоимости строительства проектов является Витрина проектов ЕГРЗ (рис.). Витрина проектов позволяет находить объекты, наиболее приспособленные к повторной реализации с учетом функционального назначения, мощности, региона, климатических условий и других характеристик. Авторизованные пользователи могут получить подробные сведения, графические материалы и оценку инвестиционных затрат, скачать паспорта объектов, ознакомиться с технико-экономическими показателями и технологическими решениями.
Одним из крупнейших цифровых сервисов, предоставляющих доступ к базе реализуемых и планируемых инвестиционных проектов, включая промышленные объекты, является Цифровая платформа инвестиционных проектов, реализуемых в России и странах ЕАЭС. Платформа содержит более 80 тыс. актуальных проектов, ежедневно обновляется, позволяет сегментировать проекты по отраслям, регионам и стадиям реализации.
Кроме того, база реализованных инвестиционных проектов размещена на инвестиционных порталах субъектов РФ. Порталы содержат масштабный и регулярно обновляемый массив данных инвестиционных проектов – с финансовыми метриками, проектной документацией, стадиями реализации и рейтингами.
Обозначим ограничения и недостатки применения метода аналоговой оценки.
1. Низкая точность по сравнению с другими методами. Аналоговая оценка функционирует на базовом уровне и не обеспечивает высокой детализации, что снижает точность результатов по сравнению с параметрическими или ресурсными методами.
2. Зависимость от качества и объема базы данных. Результаты напрямую зависят от наличия и достоверности информации о прошлых проектах. Недостаток или низкое качество данных может привести к существенным ошибкам в оценке.
3. Ограниченная применимость. Метод эффективен только при высокой степени сходства между сравниваемыми объектами. Если текущий проект специфичен по технологии, масштабу, условиям реализации или другим параметрам, точность аналоговой оценки падает.
4. Ограниченное применение для уникальных или инновационных проектов. Для уникальных, новых или сложных объектов, не имеющих аналогов, данный метод практически неприменим.
Для более точного и обоснованного расчета рекомендуется комбинировать аналоговую оценку с параметрическими и экспертными подходами.
Параметрический метод использует статистические зависимости между ключевыми параметрами проекта (площадь, объем, мощность) и итоговой стоимостью. В отличие от простой оценки по аналогам, где стоимость нового объекта определяется путем прямого сравнения с реализованными ранее проектами, параметрический подход строит математическую модель. В качестве базы для моделирования используются данные о ранее реализованных аналогичных проектах, что позволяет выявить закономерности и построить статистическую закономерность, отражающую связь между параметрами и затратами.
Алгоритм расчета стоимости планируемого к строительству объекта по параметрическому методу выглядит следующим образом:
1) определение ключевых параметров проекта, которые существенно влияют на стоимость здания;
2) сбор и анализ данных по аналогичным завершенным проектам, максимально похожим по назначению, конструктивным решениям, объемам работ, условиям реализации;
3) построение параметрической модели: формирование математической зависимости между стоимостью и выбранными параметрами;
4) расчет стоимости строительства планируемого проекта;
5) корректировка оценки с учетом различий в технологиях, территориально-климатических условий, инфляции и т. д.
В параметрическом методе оценки стоимости широко применяются линейные, множественные линейные, пропорциональные и иногда нелинейные статистические зависимости между ключевыми параметрами проекта и итоговой стоимостью. Чем больше и качественнее база данных, тем выше достоверность выбора модели.
В случае отсутствия достаточных данных или уникальности объекта возможно применение экспертного метода. Тем не менее предпочтение отдается статистически обоснованным моделям.
В качестве примера рассчитаем стоимость строительства детского сада в 2025 году на 330 мест площадью 6 тыс. кв. м со сборным железобетонным каркасом по НЦС и параметрическим методом в рамках разработки мастер-плана комплексного развития территории в г. Тюмени и сравним реальную стоимость реализованного проекта с расчетной. Норматив цены строительства одного места детского сада со сборным железобетонным каркасом и заполнением легкобетонными блоками с устройством вентилируемого фасада в ценах 2025 года для базового района (Московская область) составляет 1 197,75 тыс. рублей (Укрупненные нормативы цены строительства НЦС 81-02-03-2025. Сборник № 03. Объекты образования).
Коэффициент перехода от цен базового района (Московской области) к Тюменской области составляет 1,03. Коэффициент, учитывающий отличия регионально-климатических условий осуществления строительства (отличия в конструктивных решениях), а также компенсирующие дополнительные затраты строительно-монтажных организаций при производстве работ в зимнее время для территории г. Тюмени составляет 1,01. Коэффициент, учитывающие выполнение мероприятий по снегоборьбе в V температурной зоне равен 1,0. Тюмень расположена в районе с расчетной сейсмической интенсивностью в 6 баллов, соответственно, коэффициент удорожания стоимости не применяется. При строительстве в стесненных условиях застроенной части города рекомендуется применять коэффициент 1,03.
Таким образом, стоимость строительства детского сада в г. Тюмени на 330 мест со сборным железобетонным каркасом в 2025 году по НЦС составит около 423,5 млн рублей (без НДС).
Для расчета стоимости строительства детского сада на 330 мест в г. Тюмени в 2025 году параметрическим методом использовалась база реализованных аналогичных проектов в регионе с актуализированной стоимостью в ценах 2025 года. Для каждого проекта рассчитана стоимость одного квадратного метра, затем определена средняя стоимость по выборке (76,8 тыс. рублей). В результате расчетная стоимость строительства детского сада на 330 мест и общей площадью 6 тыс. кв. м в г. Тюмени в 2025 году параметрическим методом составила около 460 млн рублей.
В качестве аналога рассмотрим реализованный проект по строительству детского сада на 330 мест в микрорайоне Мелиораторов по ул. Путилова (г. Тюмень). Здание трехэтажное, общая площадь 5,9 тыс. кв. м; выполнено по типовой проектной документации, признанной Минстроем России экономически эффективной и рекомендованной для повторного использования. Строительство детского сада завершено досрочно – в 2025 году; стоимость реализации – около 431,9 млн рублей.
Отклонение параметрической оценки стоимости от стоимости по контракту составляет 6,5 %, что считается хорошим результатом. Расчетная стоимость по НЦС в данном случае показывает высокую степень точности и соответствие рыночным реалиям (отклонение не более 2 %). Таким образом, расчет в первом и втором случае можно считать достоверным и обоснованным для предварительного планирования и обоснования инвестиций.
Выбор метода зависит от объема и качества исходных данных, специфики объекта, наличия информации по аналогам и требований инвестора или заказчика. Согласно методологии Института территориального планирования «Град» на практике применяется сочетание вышеуказанных подходов: в условиях бюджетного финансирования предпочтение отдается НЦС как наиболее унифицированному и прозрачному методу, а для уникальных объектов — моделированию и анализу аналогов.
Оценка инвестиционных затрат — ключевой этап планирования инвестиционного проекта. Использование комплексного подхода, сочетающего различные методы оценки, позволяет повысить обоснованность решений в документах территориального планирования, минимизировать риски и обеспечить успешную реализацию проекта.
