Обновление жилищного фонда в России относится к одной из приоритетных задач. 15 апреля 2025 года на заседании Президиума Государственного Совета, посвященном реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни» заместителем Председателя Правительства Российской Федерации М. Ш. Хуснулиным был поднят вопрос о перспективах выбытия жилищного фонда в Российской Федерации: «…подходит количество домов так называемой индустриальный серии, которые были построены 60 лет назад. У нас из 4,2 млрд кв. м жилья, из которых многоквартирных – 2,6 млрд, 900 млн кв. м имеет срок старше 45 лет, 300 млн – старше 60 лет. Таким образом, в течение пяти-десяти лет прогнозируется существенный рост выбытия жилищного фонда и значительные расходы бюджета всех уровней».

Для своевременного принятия решений о предстоящих градостроительных преобразованиях территорий населенных пунктов в целях вывода из эксплуатации непригодного для проживания жилищного фонда необходимо выполнять оценку предельного эксплуатационного срока службы жилых зданий. Эту задачу рационально решать на этапе разработки документов территориального планирования.

Эксплуатационный срок службы здания – это период, в течение которого оно функционирует при условии регулярного технического обслуживания и проведения своевременных ремонтных работ. В этот период здание и его основные конструктивные элементы сохраняют свои эксплуатационные характеристики, обеспечивая безопасность объекта. Срок службы завершается, когда дальнейшая эксплуатация становится невозможной или нецелесообразной, после чего здание подлежит реконструкции или сносу.

Основой для оценки предельного срока эксплуатации жилых зданий служат данные о нормативном сроке службы, материале стен зданий, годе их ввода в эксплуатацию, серии жилого здания, а также о текущем техническом состоянии, включая данные о проведенном и планируемом капитальном ремонте. Эти параметры позволяют оценить физический износ зданий и остаточный срок службы.

Данные о материале стен, периоде начала эксплуатации и серии здания содержатся в электронных паспортах домов в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ГИС ЖКХ, а также в региональном реестре домов АИС ППК «Фонд развития территорий». Стоит отметить, что в перечисленных базах данных найти значения необходимых параметров можно не по каждому жилому дому. Информация не является обязательной для заполнения и не контролируется на достоверность, хотя является основополагающей в городском планировании в области жилищного строительства. В случае отсутствия параметров в перечисленных базах данных они определяются методами натурных обследований и экспертной оценки.

В России с 2014 года действует программа капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Реализация данной программы позволяет продлить жизненный цикл жилых строений за счет восстановления их эксплуатационных характеристик и устранения износа конструктивных элементов. Например, срок эксплуатации кирпичных пятиэтажных многоквартирных жилых домов, построенных в 1955–1970 годы за счет капитального ремонта при качественном выполнении всех работ и использовании современных материалов может увеличится на 50 лет. Поэтому при оценке эксплуатационного срока службы жилых домов необходимо оценивать планирование капитального ремонта. Стоит отметить, что программа капитального ремонта реализуется в целях восстановления эксплуатационных свойств жилых домов, но не решает актуальный вопрос морального износа жилищного фонда и качественного улучшения городской среды, где жилые здания являются одной из главных составляющих.

В системе ГИС ЖКХ также можно найти информацию о региональных программах капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и перечень домов, вошедших в программы.

Оценка эксплуатационного срока службы жилищного фонда в совокупности с данными по аварийным жилым домам позволяет выявить территории градостроительных преобразований с применением механизма комплексного развития территорий, что является важным инструментом в территориальном планировании. В качестве примера применения прогнозирования эксплуатационного срока службы жилищного фонда рассмотрим Стратегию пространственного развития Сургутского района (далее – Стратегия), подготовленную Институтом территориального планирования «Град» в 2020 году в рамках научно-исследовательской работы «Прикладные научные исследования с целью актуализации и синхронизации документов планирования градостроительного и инфраструктурного развития территорий Сургутского района».

В составе Стратегии решалась задача по созданию условий для развития жилищного строительства и обновлению эксплуатируемого жилищного фонда. Данные, необходимые для оценки предельного срока эксплуатации жилых зданий, были сгенерированы с АИС «Реформа ЖКХ» (в настоящее время – АИС ППК «Фонд развития территорий») с учетом проведенных натурных обследований территории.

На основании результатов оценки предельного эксплуатационного срока жилых зданий на застроенных территориях были установлены политики градостроительных преобразований и механизмы их реализации (Рисунок 1).

Рисунок 1 – Фрагмент схемы планируемых градостроительных преобразований в пгт Белый Яр Сургутского муниципального района

В результате исследования к реновации предложены элементы планировочной структуры (как полностью, так и частично), на территории которых предельный эксплуатационный срок жилых зданий заканчивается в течение расчетного срока реализации Стратегии. На следующем этапе при подготовке документации по планировке территории планируются этапы реализации градостроительного преобразования. Данные о планируемом периоде вывода из эксплуатации жилых домов, полученные в рамках выполнения прогноза окончания эксплуатационного срока службы жилых домов, позволили разработать схему поэтапного преобразования территорий жилой застройки. Факторов, влияющих на этапы реализации, достаточно много. В Стратегии был предложен принцип расселения, максимально учитывающий интересы граждан:

• 90 % жителей из ликвидируемых жилых домов переселяются в новые жилые дома в границах кварталов и микрорайонов их постоянного проживания;

• 10 % – в границах смежных территорий.

Схематично поэтапное преобразование элемента планировочной структуры приведено ниже (Рисунок 2).

Рисунок 2 – Схема поэтапного преобразования территории элемента планировочной структуры

Прогнозирование предельного эксплуатационного срока службы жилищного фонда является ключевым инструментом эффективного городского планирования. Оно позволяет принимать обоснованные решения о будущем городов. Такие решения направлены на поддержание и улучшение качества городской среды, обеспечение безопасности и комфорта жителей, а также стимулирование экономического роста. Поэтому необходимо развивать цифровые базы данных об объектах жилой недвижимости, наполняя их полноценными и достоверными значениями, что позволит автоматизировать процесс оценки и повысить качество принимаемых решений о развитии территорий.