Вместе с созданием обновленного генерального плана города-героя Волгограда была тщательно проработана новая редакция правил землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа «Город-Герой Волгоград». Это продуманный подход, обеспечивающий единство стратегического видения и практических инструментов развития.

Если Генеральный план задает долгосрочное видение города — где строить жилые кварталы, парки, дороги и промышленные зоны, — то ПЗЗ предоставляет конкретные механизмы для воплощения идей генерального плана.

Например, собственник земельного участка может быстро проверить в ПЗЗ, разрешено ли на его территории строительство многоквартирного дома или только садового домика, какие отступы от красной линии требуются и какой максимальный этажность возможна.

Основная задача новой редакции — создать удобный, понятный документ, который сбалансирует права собственников и станет инструментом по регулированию устойчивого развития территории. Собственники получают четкие правила для инвестиций и строительства, а город — инструменты для предотвращения хаотичной застройки, сохранения зеленых зон и улучшения инфраструктуры (Рисунок 1).

Взаимосвязанное создание и применение генерального плана и ПЗЗ позволит добиться максимальной эффективности в управлении городом. Это как стратегия и тактика в шахматной партии: план рисует общую картину, а ПЗЗ обеспечивает точные ходы, минимизируя риски и ускоряя реализацию проектов вроде реконструкции набережных или новых жилых районов.

Рисунок 1 - Территориальные зоны

Актуализированные ПЗЗ претерпели модернизацию, чтобы стать еще полезнее для всех пользователей документа:

•      Пересмотр территориальных зон: уточнение перечня территориальных зон (Рисунок 2), учёт видов разрешенного использования (ВРИ) для соответствующих территориальных зон. Сочетание нескольких видов ВРИ в границах одной территориальной зоны позволяет формировать многогранные и удобные для жизни городские кварталы: жилые дома соседствуют с магазинами, медицинскими и образовательными учреждениями, а не отделены от них. Это повышает комфорт, снижает транспортные нагрузки и улучшает экономику территории, так как земля используется не под одно узкое назначение, а комплексно.

Рисунок 2 - Перечень территориальных зон

•      Оптимизация параметров земельных участков: откорректированы предельные размеры земельных участков, процент застройки, максимальная высотность зданий, а также другие показатели, влияющие на качество застройки. Изменения направлены на создание более комфортной, функциональной и безопасной городской среды, а также на улучшение условий для инвесторов и собственников земельных участков (Рисунок 3).

Рисунок 3 - Пример градостроительного регламента

•      Улучшенный формат подачи: регламенты теперь оформлены в удобной табличной форме—таблицы с колонками для ВРИ и параметров. Это упрощает поиск информации (Рисунок 4).

Рисунок 4 - Пример градостроительного регламента

Требования к архитектурно градостроительному облику объектов капитального строительства были выделены в отдельное приложение к документу, оформленное в виде таблицы. Такой формат позволяет наглядно и системно представить все характеристики, упрощает их чтение и применение проектировщиками, застройщиками и органами власти. В таблице для каждой территории устанавливаются конкретные параметры, касающиеся внешнего вида зданий, цветовой гаммы, материалов фасадов, пропорций объемов и других элементов, которые формируют облик города.

Для каждой зоны архитектурно градостроительной зоны (АГЗ) приведено подробное описание, в котором раскрывается цель её формирования и регулирования.

В зависимости от зоны АГЗ определён перечень характеристик, которые применяются к объектам капитального строительства: в одних зонах список характеристик является расширенным (с учётом высокой рекреационной, исторической или центральной значимости районов), а в других — стандартным (с базовыми требованиями к облику, без дополнительных сложных ограничений). Такой дифференцированный подход позволяет более гибко и целенаправленно управлять архитектурным обликом города, не перегружая требованиями территории с менее строгим режимом, но строго соблюдая их в ключевых для Волгограда районах (Рисунок 5).

Рисунок 5 - Архитектурно-градостроительный облик

ПЗЗ — это фундамент для устойчивого роста Волгограда, где комфорт жителей сочетается с эффективным управлением. Новые ПЗЗ позволяют более гибко и результативно планировать застройку, развиваться согласно долгосрочным градостроительным целям, привлекать инвесторов и реализовывать крупные проекты.

Правила землепользования и застройки города-герой Волгоград были утверждены Решением Волгоградской городской Думы №36/626 от 19.03.2026 года.