Одним из актуальных направлений в сфере градостроительства и жилищного строительства является комплексное развитие территорий (далее – КРТ). Этот механизм предполагает планомерное и целенаправленное преобразование определенного участка городской территории в целях оптимизации инфраструктуры, улучшения жилищных условий населения и создания комфортной городской среды.

Основные направления КРТ

• планирование и реализация проектов в рамках единой концепции, учитывающей потребности различных групп населения и интересы всех участников процесса;

• снос устаревших и аварийных зданий, освобождение территории для нового строительства;

• переселение жителей из ветхого и аварийного жилья в новые комфортабельные дома;

• возведение объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройство территории;

• создание современных и удобных условий для проживания, работы и отдыха горожан.

Преимущества КРТ

• повышение качества жизни населения за счет улучшения жилищных условий, создания новых рабочих мест, развития социальной и транспортной инфраструктур;

• рациональное использование городских территорий, оптимизация застройки и улучшение архитектурного облика города;

• привлечение инвестиций в развитие городской инфраструктуры и стимулирование экономического роста;

• создание новых возможностей для бизнеса и предпринимательства, развитие малого и среднего бизнеса.

Рассмотрим мастер-план территории КРТ квартала № 12 в границах улиц Горького, Мухина, Амурской, Новой в Благовещенске (Амурская область), который разрабатывался ООО «Град-Информ» по договору с ООО «Строительная компания «Монолит». Проектируемая территория является частью территории комплексного развития в границах улиц Загородной, Амурской, Мухина, Октябрьской. В границу территории комплексного развития включен квартал № 12 и прилегающая улично-дорожная сеть, необходимая для развития застройки. Выбор территории обеспечивает реализацию единой и последовательной политики по использованию и развитию территории муниципального образования. Проектируемая территория соответствует критериям, установленным для комплексного развития территории жилой застройки Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» и постановлением Правительства Амурской области от 01.07.2021 № 422 «О комплексном развитии территорий в Амурской области».

Территория квартала № 12 расположена в центральной части города и является частью его исторического центра. Она находится в радиусе пешеходной доступности до основных объектов спортивного и культурно-досугового назначения. Общая площадь территории для преобразования составляет 7,22 га (включает преобразуемую улично-дорожную сеть), из которых 5,48 га занимает сам квартал.

В настоящее время квартал № 12 представляет собой преимущественно спальный район с ограниченным спектром общественно-деловых услуг (функций). На его территории расположены в основном индивидуальные жилые дома и дома одноэтажные, двухквартирные, возведенные в 1913–1970 гг. На территории расположены также аварийные и непригодные для проживания дома. В границах территории отсутствует социальная инфраструктура и коммерческие объекты.

В рамках реализации мастер-плана развития территории был проведен детальный анализ существующего состояния объектов капитального строительства (жилые и нежилые здания). Особое внимание уделялось основным параметрам объектов, таким как этажность, площадь застройки и жилой фонд.

Анализ жилого фонда в границах КРТ включал оценку его фактического состояния. На основе данных о жилых домах и населении были рассмотрены следующие параметры:

• адрес и вид жилого дома: определены типы жилых зданий (многоквартирные, индивидуальные, блокированные дома);

• статус и аварийность: выявлены аварийные и непригодные для эксплуатации дома;

• процент износа: оценено состояние несущих конструкций;

• этажность и площадь застройки: проанализированы параметры, влияющие на плотность застройки и функциональность территории;

• жилая и нежилая площадь: определены объемы помещений, пригодных для проживания и использования в коммерческих целях;

• количество жилых помещений: подсчитано количество квартир и домов;

• годы постройки и ввода в эксплуатацию: изучены временные характеристики зданий для оценки их долговечности и соответствия современным стандартам;

• материал несущих стен и серия постройки: оценены конструктивные особенности зданий, влияющие на их устойчивость и долговечность;

• инженерные коммуникации: рассмотрены наличие и тип инженерных систем (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение (данные о подключении по каждому объекту капитального строительства предоставляли ресурсоснабжающие организации));

• численность населения: определены демографические характеристики территории.

В границах КРТ также расположены объекты нежилого назначения, такие как строящийся объект социального обслуживания и хозяйственный корпус.

На территории квартала № 12 практически отсутствуют открытые общественные пространства. Ближайшие озелененные территории – городской парк культуры и отдыха и небольшой бульвар на пересечении улиц Мухина и Красноармейской – находятся в пешеходной доступности. Существующее озеленение представлено древесными насаждениями вдоль улиц Горького, Мухина и Амурской.

Централизованные системы водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения в границе территории комплексного развития отсутствуют. Отдельные дома индивидуальной жилой застройки и общественные здания подключены к сетям водоснабжения, проходящим по улицам Новой и Амурской.

Значительная часть индивидуальной жилой застройки снабжается водой за счет индивидуальных колодцев и скважин. Отвод сточных вод – в септики и выгребы. Теплоснабжение индивидуальной жилой застройки децентрализованное, производится преимущественно с использованием печного отопления.

Проведено исследование территории комплексного развития, которое включает анализ данных по земельным участкам, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Территория комплексного развития занята земельными участками и территориями, государственная собственность на которые не разграничена. Земельные участки на территории находятся в муниципальной и частной собственности. Стоит отметить, что на территории наблюдается высокая динамика в сфере земельно-имущественных отношений. Это связано с постоянным развитием города в целом и необходимостью адаптации правовых норм к новым условиям. Такая ситуация требует от участников рынка гибкости и способности быстро адаптироваться к изменениям.

В проекте предусмотрено решение о сохранении и сносе объектов капитального строительства. В частности, на пересечении улиц Амурской и Мухина решено сохранить строящееся здание социального назначения. Остальная застройка подлежит сносу.

После тщательного изучения и анализа существующего состояния территории в проекте использовался алгоритм изъятия и выкупа земельных участков и объектов капитального строительства КРТ жилой застройки. 

В соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 01.07.2021 № 422 на территории Амурской области существуют критерии, при которых разрешено изымать многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, а также жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, соответствующие следящим критериям:

а) физический износ основных конструктивных элементов объекта (крыша, стены, фундамент) превышает 70 % включительно и выше;

б) в которых отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения:

• холодное водоснабжение;

• водоотведение;

• теплоснабжение.

в) многоквартирные дома, которые находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии, признанные таковыми в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

г) жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства – ограниченно работоспособное техническое состояние, подтвержденное заключением специализированной организации – члена саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.

Согласно алгоритму в проекте преимущественно предполагается изъятие земельных участков и объектов капитального строительства.

В рамках мастер-плана предлагаются решения, направленные на оптимизацию функциональной и планировочной организации территории. Ключевым аспектом является создание гармоничного и сбалансированного пространства, которое отвечает потребностям всех заинтересованных сторон.

На территории комплексного развития квартала № 12 предусмотрено создание современной разнообразной среды с различной типологией жилой застройки: от среднеэтажной до многоэтажной, с высотными акцентами. В планах – строительство многоквартирной жилой застройки бизнес-класса. 

Особое внимание уделяется доступности объектов повседневного спроса. В первых этажах жилых зданий предусмотрены коммерческие помещения, где жители смогут найти все необходимое: от магазинов, кафе до офисов и профессиональных услуг. Кроме того, проект включает объекты общественно-делового и социального назначения, что будет способствовать развитию локальной инфраструктуры и улучшению качества жизни в квартале и на прилегающих территориях города.

Идея градостроительного преобразования предусматривает плавное повышение жилой застройки от ул. Горького к ул. Амурской с созданием пешеходного бульвара вдоль ул. Горького и исторического сквера на углу ул. Горького и ул. Новой. Улицу Горького предлагается формировать средней и многоэтажной жилой застройкой с плавным повышением к центру квартала. Угол ул. Горького и ул. Мухина фиксирует 2-этажный объект социального назначения, выполненный с учетом современных архитектурных решений и элементов исторических архитектурных стилей. Более высокий объем офисного здания с гостиницей отнесен в глубь квартала, что позволяет сохранить сомасштабность исторической и современной застройки и гармоничный уличный фронт вдоль ул. Горького.

Улица Амурская формируется ритмичной композицией многоэтажного жилого комплекса из односекционных домов-башен, объединенных стилобатом под общественно-деловые функции, с организацией променада и площади на углу улиц Новой и Амурской. Улицы Новая и Мухина оформлены повторными секциями жилых домов с коммерческими функциями в первом этаже.

Территория квартала разделена на транзитные и кулуарные пространства посредством благоустройства территории. Это обеспечивает свободное передвижение и комфортный доступ жителей и гостей квартала к жилым группам и объектам общественного и социального назначения.

Стоит отметить, что реализация мастер-плана комплексного развития территории в квартале № 12, планируется в два этапа. В первый этап реализации включены территории вдоль ул. Горького до пешеходной зоны в центре квартала с объектами жилого, общественно-делового и социального назначения, обеспеченными проездами и парковочными местами, благоустройством и озеленением территории. Второй этап реализации мастер плана включает территории ниже планируемой пешеходной зоны в середине квартала с объектами жилого, общественно-делового и социального назначения, обеспеченными проездами и парковочными местами, благоустройством и озеленением территории.

Мастер-план для улучшения качества жизни

В современном мире вопросы комплексного развития территорий становятся все более актуальными. Одним из ключевых направлений является создание комфортной городской среды, повышение качества жизни населения и инвестиционной привлекательности региона. В этом контексте мастер-план развития квартала № 12 представляет собой важный шаг на пути к гармоничному и устойчивому развитию города Благовещенска.

1. Жилая застройка

Одним из приоритетных направлений является строительство новых жилых комплексов. Это обеспечит население качественным и доступным жильем, повысит уровень безопасности и удовлетворенности, а также сохранит здоровье жителей. В рамках мастер-плана планируется ликвидация аварийного и непригодного для проживания жилья и объектов, препятствующих комплексному развитию территории. Мастер-планом предусмотрено строительство многоквартирных домов бизнес-класса, что позволит создать современную и комфортную среду.

2. Социальная инфраструктура

Развитие социальной инфраструктуры включает строительство и реконструкцию образовательных, медицинских и культурных учреждений, спортивных объектов, а также создание новых рабочих мест в сфере услуг и торговли. Это обеспечит население необходимыми социальными услугами и повысит уровень занятости. В рамках проекта предусмотрено строительство детского сада на 150 мест, многофункционального культурно-досугового комплекса и офисного здания с гостиницей.

Существующие детские сады и школы ввиду своей загруженности не смогут удовлетворить потребности населения, численность которого возрастет в результате комплексного развития территории. Поэтому строительство нового детского сада в квартале позволит не только обеспечить население соответствующими образовательными услугами, но и уменьшить нагрузку на действующую образовательную инфраструктуру. Обеспеченность общеобразовательным, дополнительным образованием будет осуществляться путем смежных территорий.

3. Транспортное обслуживание

В целях развития транспортной инфраструктуры и создания удобных, быстрых и безопасных транспортных связей на проектируемой территории предлагается строительство внутриквартальных проездов. Чтобы обеспечить жителей недостающими местами для хранения транспортных средств, в границах проектируемой территории предлагается строительство встроенной автомобильной стоянки.

4. Коммунальное и инженерное обслуживание

Для создания комфортных условий проживания и эффективного использования энергоресурсов предлагается строительство объектов и сетей централизованных систем коммунальной инфраструктуры. На территории предусмотрено строительство сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения. Планируется строительство объектов коммунальной инфраструктуры – трансформаторных подстанций мощностью 10/0,4 кВ (4 ед.). Планируемые сети водоснабжения предполагается подключить к существующим водопроводным колодцам, расположенным на водопроводных сетях по улицам Новой и Мухина. Сети водоотведения также планируется подключать к существующим водопроводным колодцам, расположенным на водопроводных сетях по улицам Горького и Амурской. Сети теплоснабжения предлагается подключить к существующей камере, расположенной в границе территории квартала № 12 на магистральном теплопроводе по улице Амурской. Электрические сети и трансформаторные подстанции в планах подключить к подстанции ПC 110 кВ «Западная», расположенной за границей квартала. Подключение к существующим системам коммунальной инфраструктуры обеспечит рациональное и надежное снабжение района.

5. Благоустройство, озеленение территории и развитие общественных пространств

Качественное благоустройство и озеленение города – залог привлекательности и востребованности территории как у жителей, так и у гостей города. Повышение площади озеленения открытых общественных пространств и дворовых территорий положительно воздействует на экологию и качество жизни населения города. В рамках мастер-плана предлагается формирование двух крупных массивов дворовых пространств в северной и южной частях квартала. Внутридворовое пространство каждого дома или группы домов подразумевает его использование жителями многоквартирных домов с организацией площадок придомового благоустройства и озеленения территории.

6. Оформление фасадов застройки

На территории квартала № 12 предложена стилистика и цветовое решение оформления фасадов новой застройки, которые в свою очередь гармонично сочетаются с окружающей застройкой и общим архитектурным обликом города Благовещенска.

Механизм реализации мастер-плана

Реализация настоящего мастер-плана будет осуществляться в качестве самостоятельного этапа (лота) преобразования территории комплексного развития в границах улиц Загородной, Амурской, Мухина, Октябрьской и предполагает выполнение следующих мероприятий:

1. Инициация комплексного развития – заинтересованное лицо направляет письменное обращение с инициативой о принятии решения о комплексном развитии территории квартала № 12 в адрес местной администрации с приложением мастер-плана.

2. Подготовка местной администрацией проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование с уполномоченными органами в соответствии с регламентом Правительства Амурской области.

3. Опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещение

• на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет и (или) в государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений, публичных слушаний с использованием сети Интернет, на региональном портале государственных и муниципальных услуг;

• на информационных стендах (информационных щитах), оборудованных около здания местной администрации, в местах массового скопления граждан и в иных местах, расположенных на территории, в отношении которой подготовлен проект решения о ее комплексном развитии.

4. Проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки.

5. Принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации.

6. Проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки.

7. Заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки.

8. Подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки городского округа.

9. Выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков. Помещения в многоквартирных домах, отвечающих критериям ветхости (п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ), подлежат передаче в государственную (муниципальную) собственность, либо, если это предусмотрено решением о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность юридического лица, обеспечивающего реализацию решения о комплексном развитии территории, либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор. Иные помещения, объекты и земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Отметим, что подготовленные правообладателями проект договора о КРТ, а также чертеж или чертежи планировки территории, подлежащие включению в основную часть проекта планировки территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, и чертежи межевания территории, подлежащие включению в основную часть проекта межевания указанной территории, являются обязательным приложением к заявлению. В связи с этим в проекте были разработаны данные чертежи.

На стадии разработки документации по планировке территории тип планируемых к размещению жилых домов по уровню комфорта может быть уточнен. В этом случае параметры застройки территории должны быть приведены в соответствие с Нормативами градостроительного проектирования муниципального образования города Благовещенска. На стадии разработки документации по планировке территории или архитектурно-строительного проектирования объемно-планировочные решения, технико-экономические показатели планируемых объектов также могут быть уточнены с учетом проведенных инженерных изысканий территории или в связи с отсутствием технической возможности реализации планируемых решений.

На данный момент проект согласован с администрацией города Благовещенска. Принято решение о подготовке проекта решения о комплексном развитии территории квартала № 12 (далее – проект решения о КРТ) в соответствии с условиями и требованиями, установленными Порядком подготовки, принятия и реализации решения о комплексном развитии территории в Амурской области (утв. постановлением Правительства Амурской области от 01.07.2021 № 422 (далее – Порядок)). Согласно п. 4.3 Порядка проект решения о КРТ направлен на согласование в министерство строительства и архитектуры Амурской области.

Механизм перспективы развития КРТ имеет большой потенциал для дальнейшего совершенствования и может стать ключевым инструментом в реализации государственных программ по улучшению жилищных условий, развитию городской инфраструктуры и повышению качества жизни населения. Успешная реализация проектов КРТ требует координации действий всех участников процесса: органов власти, застройщиков, инвесторов и жителей города. Только совместными усилиями можно создать комфортную и привлекательную городскую среду, способствующую развитию Благовещенска в целом. 

Объемно-пространственное решение застройки в структуре мастер-плана территории комплексного развития в границах улиц Загородной, Амурской, Мухина, Октябрьской со стороны улиц Новой, Амурской

Объемно-пространственное решение застройки со стороны улиц Мухина и Горького

Объемно-пространственное решение застройки со стороны ул. Амурской

Объемно-пространственное решение застройки мастер-плана территории комплексного развития в границах улиц Загородной, Амурской, Мухина, Октябрьской Квартал № 12 со стороны ул. Горького

Объемно-пространственное решение застройки мастер-плана территории комплексного развития в границах улиц Загородной, Амурской, Мухина, Октябрьской Квартал № 12 со стороны ул. Горького

Визуализация сквера на пересечении улиц Горького и Новой

Визуализация территорий общего пользования в квартале № 12

Визуализация детских и спортивных площадок