Актуальность проведения анализа современного использования территории и ранее принятых градостроительных решений обусловлена необходимостью формирования адекватной базы, исходной отправной точки для разработки долгосрочных архитектурно-планировочных решений, понимания возможностей для реализации запланированных управленческих решений.

В основе схемы планировочной организации территории с зонированием по степени градостроительного преобразования лежат оценка эффективности использования территорий элементов планировочной структуры и данные утвержденных проектов планировки территории и проектов межевания. На основе схемы планировочной организации территорий населенных пунктов и цифрового информационного ресурса формируются предложения по подготовке, изменению или отмене проектов планировки территории, проектов межевания территории муниципального образования с обоснованием соответствующих решений.

Муниципалитеты затрудняются определить количество проектов планировки, которые необходимо разработать для данной территории. Возникает множество практических вопросов. Например, как следует использовать эту территорию, чтобы она соответствовала стратегическим целям, задачам и национальным приоритетам; следует ли проводить межевание и разрабатывать проекты планировки для всей территории населенных пунктов или только для наиболее инвестиционно-привлекательных участков?

Муниципалитеты действительно сталкиваются с трудностями при определении необходимого количества проектов планировки для своих территорий. Разберем на примере городского поселения Белый Яр Сургутского района методический подход ИТП «Град» для исследования данного вопроса.

Муниципальное образование городское поселение Белый Яр расположено в центральной части Сургутского района в 10 км от районного центра города Сургута. С северо-востока городское поселение граничит с городским округом городом Сургут. С северо-запада городское поселение граничит с сельским поселением Солнечный. Территорию поселения с юга окружают межселенные территории Сургутского района, в юго-восточной части городское поселение Белый Яр граничит с городским поселением Барсово.

Внешние транспортные связи городского поселения Белый Яр с городским округом городом Сургутом и близлежащими сельскими поселениями Сургутского района осуществляются по автомобильной дороге общего пользования регионального значения Сургут – Нижневартовск и железной дороге Тюмень – Новый Уренгой.

На территории городского поселения находится один населенный пункт – пгт Белый Яр. Особенностью поселка городского типа Белый Яр является наличие большого количества производственных и коммунально-складских территорий в границах населенного пункта. На территории населенного пункта находятся также крупные объекты агропромышленного комплекса.

Селитебная территория поселка зажата коммунально-складскими территориями и железной дорогой. На территории поселка очень много ветхой и аварийной многоквартирной застройки. Большую часть населенного пункта занимают малоэтажные жилые дома (2-3 этажа). На окраинах в северной, южной, юго-западной и юго-восточной частях располагаются кварталы индивидуальной жилой застройки. В настоящее время идет активное освоение территорий в населенном пункте под многоэтажную жилую застройку. Северная часть населенного пункта, территория гидронамыва застраивается новыми жилыми домами – индивидуальными, среднеэтажными, многоэтажными. Западная часть поселения находится в низине и сильно заболачивается. Северо-западная часть территории пгт Белый Яр используется в сельскохозяйственной деятельности.

В северо-западной части расположена база отдыха, территория которой попадает под негативное воздействие санитарно-защитных зон от соседних железнодорожных путей и скотомогильника. Многоквартирная и индивидуальная жилая застройка на территории также находится под влиянием санитарно-защитных зон от различных источников. Типология существующей застройки пгт Белый Яр представлена ниже (Рисунок 1).

Рисунок 1 – Типология застройки пгт Белый Яр

На территории пгт Белый Яр разработано и утверждено 5 проектов планировки.

1. Проект планировки территории пгт Белый Яр городского поселения Белый Яр Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, утвержденный постановлением Администрации Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.07.2014 № 2574-нпа. Разработан в 2009 году ОАО ТПИ «Омскгражданпроект», г. Омск.

2. Проект планировки территории жилого микрорайона № 1 в пгт Белый Яр городского поселения Белый Яр Сургутского района, утвержденный постановлением главы Сургутского района от 13.07.2007 № 1537. Разработан в 2005 году ОАО ТПИ «Омскгражданпроект», г. Омск.

3. Проект планировки территории жилого микрорайона № 2 в пгт. Белый Яр городского поселения Белый Яр Сургутского района, утвержденный постановлением главы Сургутского района от 13.07.2007 № 1537. Разработан в 2005 году ООО НПО «Сургутский Меридиан», г. Сургут.

4. Проект планировки и проект межевания микрорайона «Гидронамыв» в пгт Белый Яр городского поселения Белый Яр, утвержденный постановлением Администрации Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.05.2014 № 1811-нпа. Разработан в 2013 году ООО «Сибирский проектный институт», г. Сургут.

5. Проект планировки и проект межевания территории района «Техснаб» пгт Белый Яр городского поселения Белый Яр Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, утвержденный постановлением Администрации Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.06.2017 № 1988. Разработан в 2016 году ООО «Архитектурно-строительный проектный институт», г. Сургут.

Границы утвержденных проектов планировки и межевания, а также объекты, на которые были выданы разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, отображены на Схеме принятых градостроительных решений (Рисунок 2).

Рисунок 2 – Схема принятых градостроительных решений на территории пгт Белый Яр

При разработке предложений по внесению изменений в проекты планировки и проекты межевания учитываются положения Градостроительного кодекса РФ, федерального и земельного законодательства, Генерального плана городского поселения белый Яр и правил землепользования и застройки. Также в расчет берутся нормативы градостроительного проектирования.

1.    Проект планировки городского поселения Белый Яр.

Предлагается отменить решения проекта планировки. Проект выполнен на весь населенный пункт. В настоящее время территория населенного пункта развивается иначе и некоторые решения проекта реализовать невозможно. Уже ведется застройка территории согласно другим утвержденным проектам планировки. С момента утверждения проекта планировки прошло 5 лет, но решения проекта реализованы лишь частично.

2.    Проект планировки территории микрорайона № 1 пгт Белый Яр Сургутского района ХМАО – Югры.

Реализован частично. Предлагается сохранить решения проекта планировки в полном объеме.

3.    Проект застройки микрорайона № 2 в пгт Белый Яр Сургутского района ХМАО – Югры.

Реализован частично. Предлагается сохранить решения проекта планировки в полном объеме.

4.    Проект планировки и проект межевания микрорайона «Гидронамыв» в пгт Белый Яр Сургутского района ХМАО – Югры.

Проект планировки в настоящее время находится на стадии реализации. Освоена территория под индивидуальное жилищное строительство и среднеэтажную жилую застройку. В настоящее время ведется строительство многоэтажных жилых домов. Предлагается сохранить решения проекта планировки в части архитектурно-планировочных решений.

5.    Проект планировки и проект межевания (с подготовкой градостроительных планов земельных участков) территории района «Техснаб» пгт Белый Яр городского поселения Белый Яр Сургутского района ХМАО – Югры.

Проект планировки в настоящее время находится на стадии реализации. Предлагается сохранить решения проекта планировки в части архитектурно-планировочных решений.

Результаты оценки эффективности использования территорий элементов планировочной структуры городского поселения Белый Яр представлены ниже (Рисунок 3).

Рисунок 3 – Схема оценки эффективности использования территорий

Согласно схеме оценки эффективности использования территорий, мы видим, что большая часть территории городского поселения Белый Яр используется на уровне средней эффективности – около 60 % территории и высокой эффективности – около 15 % территории. Остальная часть поселка используется с низкой эффективностью. Увеличение эффективности использования территории пгт Белый Яр возможно за счет преобразования территорий ветхой и непригодной к эксплуатации жилой застройки, строительства новых многоквартирных жилых домов различной этажности, а также за счет развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктур и общественных пространств.

Планировочная структура городского поселения Белый Яр сформирована с учетом природных и планировочных особенностей территории, к которым относятся река Обь, протока Белоярская, леса, железнодорожные пути общего пользования, автомобильные дороги межмуниципального значения. Схема планировочной организации городского поселения Белый Яр с зонированием по степени градостроительного преобразования приведена ниже (Рисунок 4).

Рисунок 4 – Схема планировочной организации пгт Белый Яр с зонированием по степени градостроительного преобразования 

На основе комплексного анализа территории городского поселения Белый Яр Сургутского района было установлено следующее. Межевание и разработка проектов планировки должны охватывать не только наиболее инвестиционно-привлекательные участки, но и всю территорию населенных пунктов, особенно в части, где планируется строительство, развитие инфраструктуры или изменение функционального назначения. Этот процесс включает комплекс работ по установлению и закреплению границ земельных участков на местности. Он играет ключевую роль в точном определении границ и прав собственности. Кроме того, межевание позволяет не только уточнить границы, но и подготовить территорию для дальнейшего развития. 

В практике часто применяется поэтапный подход: в первую очередь проекты разрабатываются для наиболее перспективных и востребованных зон (жилые кварталы, деловые центры, производственные площадки), что позволяет быстрее запускать инвестиционные проекты и обеспечивать рост налоговой базы. Однако ограничиваться только такими территориями нецелесообразно: отсутствие планировки и межевания на остальной части населенного пункта приводит к хаотичной застройке, конфликтам по границам участков, невозможности развития инфраструктуры и снижению качества городской среды. Основные преимущества и недостатки подходов приведены ниже (Таблица 1).

 Таблица 1 – Основные преимущества и недостатки при планировки всей территории и только инвестиционно-привлекательных участков

Таким образом, ограничение работ только инвестиционно-привлекательными участками оправданно как временная мера, но не может заменить комплексное планирование всей территории.