Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Градостроительное зонирование – основной инструмент регулирования землепользования и застройки. Вместе с тем решения правил землепользования и застройки должны соответствовать направлениям развития территории, утвержденным генеральным планом. Цель генерального плана – определить будущее развитие поселения, а правила землепользования и застройки послужат механизмом для ее будущей реализации.
Однако на практике не всегда можно обеспечить соответствие решений по территориальному планированию и градостроительному зонированию. Это касается случаев, когда для реализации генерального плана необходимы дополнительные работы по разделу земельных участков, их изъятию и другие мероприятия. Кроме того, на этапе разработки генерального плана не всегда понятны точные параметры развития территории, преждевременное закрепление параметров может стать препятствием для инвесторов при реализации проектов с учетом всех условий и факторов.
Для решения указанных проблем в градостроительной практике применяется зона градостроительного преобразования. Зоны градостроительного преобразования создаются для обеспечения механизмов реализации документов территориального планирования, особенно в случаях, когда отсутствуют другие способы трансляции решений генерального плана в правила землепользования и застройки. Границы таких зон устанавливаются путем дублирования границ функциональных зон, указанных в документах территориального планирования. Это позволяет учитывать существующие земельные участки и их использование.
Зона градостроительного преобразования создается, когда невозможно отнести земельные участки к одной функциональной зоне или зоне размещения объектов, что может происходить из-за наличия нескольких функциональных зон на одном участке. Установление зоны градостроительного преобразования не ограничивает существующие права собственников земельных участков и объектов капитального строительства.
В пределах зоны градостроительного преобразования устанавливается градостроительный регламент, который фиксирует фактическое использование земель и параметры строительства. Это включает такие характеристики, как этажность и процент застройки. Были включены все виды разрешенного использования земельных участков, которые в нее попадают. Для чего это делается? – Для того, чтобы не осложнять жизнь людей, пока они там живут.
Перспективные параметры использования территории в соответствии с генеральным планом должна определить документация по планировке территории, а до этого момента сохраняется текущий режим использования территории.
Таким образом, зоны градостроительного преобразования играют ключевую роль в организации эффективного использования земельных ресурсов и обеспечении устойчивого развития территорий.
Впервые зона градостроительного преобразования была применена нами при подготовке ПЗЗ МО Сахалинской области. И с тех пор продолжает активно использоваться в практике градостроительного проектирования нашего института. Использование зоны градостроительного преобразования оказалось актуальным и при разработке ПЗЗ ГО Лабытнанги.
Лабытнанги – это современный, динамично развивающийся город, в котором удивительным образом сочетаются мощь экономического потенциала и историческое своеобразие северной территории, её традиций и культуры.
В поселке Харп, который вновь вошел в состав городского округа Лабытнанги в 2021 году, на ближайшую перспективу, приоритеты отданы строительству жилья, ремонту дорог, благоустройству общественных территорий. Поселок ждет активное развитие.
В городе Лабытнанги есть микрорайон Обской, где проживают люди. Они ходят на работу, их дети ходят в садик и школу. Но в то же время этот микрорайон находится далеко от центра города, около 15 км. В планах администрации переселить людей из микрорайона Обской в город, ближе к центру и оставить этот микрорайон исключительно для производственных целей, поскольку там проходит самая северная железная дорога в мире, а станция Обская является железнодорожным пересадочным узлом.
Рисунок 1 – Удаленность микрорайона Обской от г. Лабытнанги
В городе Лабытнанги хорошо развиты промышленные и коммунально-складские территории. В планировочном отношении существующие производственно-коммунальные территории разбросаны по территории города. Наибольшая их концентрация приходится на микрорайон Обской. В связи с этим в решениях генерального плана рекомендуется постепенный вынос жилья с промышленных территорий в центральную часть города. На высвобожденных территориях станет возможным формирование инвестиционных площадок в производственной сфере. В рамках национального плана мероприятий в Лабытнанги также создается карбоновый полигон. Он появится в районе станции Обской и войдет в международную систему исследовательских стационаров углеродного баланса и качества воздуха.
В правилах землепользования и застройки для этой территории мы предложили использовать зону градостроительного преобразования. В градостроительные регламенты для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования мы включили легкую, электронную и ювелирную промышленность; в условно разрешенные виды были включены все виды фактического использования земельных участков, находящихся в этой территориальной зоне. Параметры для условно разрешенных видов установлены согласно существующему положению для основных видов разрешенного использования с учетом перспектив развития территории.
Зоны градостроительного преобразования зарекомендовали себя как эффективные инструменты градостроительного зонирования, они позволяют создавать условия для реализации решений генерального плана, одновременно с этим, не ущемляя права землепользователей.
